Die eigene Immobilie kaufen – ein lang ersehnter Traum vieler Familien, Paare und Singles. Dabei kann es sich um eine moderne Dachgeschosswohnung, eine schicke Jugendstilvilla am Stadtrand oder ein rentables Objekt als Kapitalanlage handeln. Es gibt viele Möglichkeiten, den Wunsch der eigenen Immobilie zu erfüllen. Nichtsdestotrotz sollte man sich vorher über Abläufe und Regelungen informieren, damit dem Traumobjekt nichts mehr im Weg steht. Selbstverständlich beraten Sie unsere Experten und Makler diesbezüglich jederzeit gern.

Welche Fragen sollte ich mir vor dem Immobilienkauf stellen? Ein Immobilienkauf sollte gut überlegt sein, schließlich ist es für viele Käufer eine sehr hohe Investition fürs Leben. Vor dem Kauf sollten Sie sich vor allem überlegen, wie es um die eigene Lebensplanung steht. Möchten Sie an einen anderen Ort ziehen oder in den kommenden Jahren eine Familie gründen? Oder suchen Sie für die eigene Familie eine größere Bleibe? Mögen Sie es ruhig oder lieber stadtnah? Selbstverständlich spielen auch finanzielle Aspekte eine Rolle. Wie viel Geld möchten oder können Sie investieren? Und welche Möglichkeiten für eine Immobilienfinanzierung stehen Ihnen offen? Welche Vorteile bietet ein Neubau? Ein Neubau ist oft effizienter bei der Energieversorgung, gut gedämmt und zeitgemäß designt. Hier muss man sich in der Regel keine Gedanken um zeitnah anfallende Sanierungsarbeiten machen – Gebäude und Ausstattung sollten bereits auf dem neusten Stand sein. Welche Vorteile bietet ein Altbau? Auch ein Altbau kann saniert und in einem einwandfreien Zustand sein. Generell sollten Sie hier aber eher auf die Dämmung, den Zustand der Rohre und den Energieverbrauch achten. Dennoch versprühen Altbauten oft einen besonderen Charme, der eine angenehme Wohnatmosphäre entstehen lässt. Welche Vorteile bietet ein Haus? Ein Haus mit eigenem Garten verfügt meist über eine größere Wohn- und Nutzfläche und bietet umfangreiche Gestaltungsmöglichkeiten. Außerdem kann bei Bedarf angebaut und der Garten nach den eigenen Vorstellungen gestaltet werden – sofern dies erlaubt ist. Welche Vorteile bietet eine Wohnung? Nicht jeder, der sich nach einer eigenen Immobilie sehnt, möchte ein Haus kaufen – Wohnungen sind eine tolle Alternative. Entscheiden Sie sich für den Kauf einer Wohnung, teilen Sie sich das Gebäude mit den anderen Eigentümern, mit denen Sie sich beispielsweise bei Reparaturen und Sanierungen abstimmen (Wohnungseigentümergesellschaft). Gleichzeitig haben Sie Ihren privaten Rückzugsort. Vor allem in Städten bieten Wohnungen in höheren Stockwerken zusätzlich einen tollen Ausblick. Wo finde ich Immobilienangebote? Wer eine Immobilie kaufen möchte, kann sich über verschiedene Wege informieren. Dazu zählen Zeitungsannoncen, Freunde, Bekannte und natürlich Immobilienportale und Makler. Bei Immowert42.de beraten wir Sie gerne zum Kauf von Wohnungen und Häusern oder bewerten Ihre Immobilie.

Welche Faktoren sind für die Preisentwicklung relevant? Der Wert einer Immobilie wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Am wichtigsten sind dabei die Lage, das Baujahr und die Wohn- beziehungsweise Grundstücksfläche. Aber auch die Geschosse, die Außenbereiche und der Zustand der Immobilie spielen eine entscheidende Rolle. Ist ein Haus zum Beispiel umfangreich saniert, liegt aber neben einer viel befahrenen Straße, kann das den Preis senken. Andersherum gilt: Hat eine Wohnung beispielsweise viele Zimmer und dazu noch einen fantastischen Ausblick, hebt das den Preis. Welche Dokumente sind für eine Immobilienbewertung relevant? Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte sich einige Dokumente aushändigen lassen, um sich ein umfassendes Bild des Objekts machen zu können. Diese reichen vom Energieausweis bis zur Teilungserklärung. Hier finden Sie eine detaillierte Übersicht aller relevanten Dokumente beim Immobilienkauf. Wie kann ich den Preis einer Immobilie einschätzen? Es hilft, den Markt einige Monate im Auge zu behalten und verschiedene Objekte zu besichtigen. So lernen Sie zum Beispiel, Quadratmeterangaben und Preise besser einzuschätzen. Außerdem finden Sie heraus, was Ihnen besonders gefällt, worauf Sie bei einer Immobilie besonderen Wert legen.

Worauf sollte ich bei einer vermieteten Immobilie achten? Worauf sollte ich bei einer nicht vermieteten Immobilie achten? Grundsätzlich eignen sich alle Wohnimmobilien auch als Kapitalanlagen. Entscheidend ist vor allem, ob Sie günstig kaufen können und ob Sie eine für den Bezirk eine angemessene Miete erzielen können. Wer in eine Immobilie investieren möchte, um diese als Kapitalanlage zu nutzen, kann ein bereits vermietetes oder ein freies Objekt erwerben. Bei beiden Varianten ist generell der Zustand der Immobilie wichtig. Gibt es Schäden oder Mängel, die womöglich den Kaufpreis mindern? Bei einer bereits vermieteten Immobilie sollten Sie sich außerdem genaue Auskunft über das bisherige Mietverhältnis geben lassen. Welche Kriterien sind für Mieter relevant? Wie finde ich passende Mieter? Mietinteressenten gehen mit einem ähnlichen Blick durch eine Wohnung wie Kaufinteressenten. Auch für sie zählen die Lage und der Zustand der Wohnung. Außerdem ist wichtig, wie hoch die Kaltmiete ausfällt und welche Nebenkosten dazukommen. Orientieren Sie sich für die Miete am Mietspiegel des Stadtteils. Ähnlich wie Immobilien zum Kauf werden Mietobjekte in Zeitungsannoncen oder auf Wohnungsportalen angeboten. Sind Immobilien eine sichere Kapitalanlage? Immobilien gelten schon länger als solide Kapitalanlage. Die Preise für WOhnungen und Häuser sind in vielen Städten und Regionen über in den letzten Jahren stark gestiegen. Daher gibt es beim Immobilienkauf keine Garantie für eine profitable Renditeerzielung. Prüfen Sie daher unbedingt en Detail die Immobilie und die möglichen Renditechancen mit einem Experten. Lassen Sie sich auch gerne von unseren Immobilienmaklern dazu beraten.

Wie vereinbare ich einen Besichtigungstermin? Wie bereite ich mich auf einen Besichtigungstermin vor? Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, führt in der Regel vorab mindestens einen Besichtigungstermin durch. Dieser kann per E-Mail oder per Telefon mit dem Makler oder dem Verkäufer vereinbart werden. Vorab sollten Sie das Inserat und, wenn möglich, das Exposé studieren. Ein Spaziergang durchs Viertel hilft, die Gegend, die Infrastruktur und potenzielle Nachbarn kennenzulernen. Wie läuft ein Besichtigungstermin ab? Worauf sollte ich bei einer Besichtigung in der Wohnung achten? Worauf sollte ich bei einer Besichtigung außerhalb der Wohnung achten? Wie sollte ich mich bei einem Besichtigungstermin verhalten? Für die Besichtigung der Immobilie ist es ratsam, sich ausreichend Zeit zu nehmen und, wenn möglich, mehrmals zu besichtigen, um die Immobilie zu verschiedenen Tageszeiten gesehen zu haben. Im Objekt sollten Sie sich sowohl einen Gesamteindruck verschaffen als auch auf Details achten. In welchem Zustand sind die Fenster? Wie sieht der Bodenbelag aus? Wie pflegeleicht oder -intensiv ist der Garten? Darüber hinaus spielen auch Faktoren eine Rolle, die nicht auf den ersten Blick ersichtlich sind. Dazu zählen einerseits Rohre, Leitungen und das Treppenhaus, andererseits die Hausgemeinschaft und die Nachbarn. Informationen dazu können bei dem Makler oder Verkäufer während der Besichtigung in Erfahrung gebracht werden. Auch den Keller und die Fassade des Objekts sollten Sie begutachten. Generell empfiehlt es sich, während des Termins mit dem Makler oder dem Verkäufer in ein sympathisches Gespräch zu kommen. Ein freundliches Verhältnis kann spätere Verhandlungen sowie die Kaufabwicklung erleichtern. Wie bekunde ich Interesse an einer Immobilie? Wie kann ich den Preis verhandeln? Möchten Sie die Immobilie nach der Besichtigung kaufen, empfiehlt es sich, zeitnah mit dem Makler oder Verkäufer in Kontakt zu treten. Möglicherweise wurden auch Besichtigungstermine mit anderen Kaufinteressenten durchgeführt. In diesem Fall kann es durchaus dazu kommen, dass ein höherer Preis als der Verkaufspreis geboten wird. Selbstverständlich können Sie auch versuchen, den Kaufpreis in den Verhandlungen zu drücken, dafür sollten Sie sich bereits während der Besichtigung Mängel notieren, um das eigene Gebot entsprechend begründen zu können. In jedem Fall sollte das Gespräch ergebnisorientiert und kompromissbereit geführt werden. So wird es für alle Beteiligten eine angenehme und positive Verhandlung. Checkliste: Beispielfragen für die Besichtigung Wann wurde die Immobilie erbaut? Wann wurde sie zuletzt renoviert oder saniert? Wie verhält es sich mit Rohren und Dämmung? Sind bestimmte Arbeiten in oder um die Immobilie in der Zukunft geplant? Wie setzt sich die Hausgemeinschaft oder Nachbarschaft zusammen?

Welche generellen Möglichkeiten gibt es? Es gibt verschiedene Möglichkeiten, eine Immobilie zu kaufen. In der Regel sind dafür das Eigenkapital und ein Darlehen von einer Bank relevant. In seltenen Fällen kann der Kaufpreis bereits beim Kauf vollständig beglichen werden. In jedem Fall muss der Käufer vorab nachweisen, dass genügend finanzielle Mittel zur Verfügung stehen. Worauf muss ich beim Eigenkapital achten? Wie setzt sich das Eigenkapital zusammen? Wie viel Eigenkapital sollte ich mitbringen? Nicht nur der Betrag auf dem Konto zählt zum Eigenkapital, auch Aktien, Wertpapiere, Barvermögen, eine Lebensversicherung und bereits erworbene Immobilien oder Baugrundstücke zählen dazu. Je höher das Eigenkapital ausfällt, desto weniger muss durch einen Kredit in Raten oder aus weiteren Einnahmen gedeckt werden. Es ist ratsam, nicht das gesamte Eigenkapital in den Immobilienkauf zu investieren, sondern ausreichend Rücklagen einzuplanen. In der Regel werden 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises vom Eigenkapital gedeckt. Die restliche Summe kann durch einen Kredit getilgt werden. Wie kann ich eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren? Sollte kein Eigenkapital vorhanden sein, bedeutet das noch nicht das Ende vom Immobilientraum. Ein Kredit kann dennoch aufgenommen werden, allerdings ist dafür ein überdurchschnittlich hohes und sicheres Einkommen notwendig. In jedem Fall wird beim Kauf einer Immobilie eine Finanzierung mit Eigenkapital empfohlen.

Wie setzen sich die Nebenkosten zusammen? Sowohl beim Haus- als auch beim Wohnungskauf entstehen Kaufnebenkosten. Diese fallen prozentual und zusätzlich zum Kaufpreis an. Kostenstellen sind unter anderem die Grunderwerbsteuer, Grundbuchkosten, Notarkosten und die Maklerprovision. Wofür ist der Notar zuständig? Welche Kosten fallen bei einem Notar an? Was sollte ich über die Maklerprovision wissen? Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Die Notarkosten dafür liegen bei 0,5 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Der Notar wird in der Regel vom Käufer engagiert, der den Großteil der anfallenden Kosten trägt. Die Grundbuchkosten belaufen sich zusätzlich auf ungefähr 1,5 Prozent des Kaufpreises. Die Maklerprovision ist das Honorar des Maklers, das jedoch erst nach der Entscheidung für eine Immobilie anfällt. Die exakte Höhe der Provision hängt vom jeweiligen Bundesland ab, bewegt sich jedoch meist zwischen drei bis sieben Prozent des Kaufpreises. Top-Tipp: Natürlich gilt, je mehr Eigenkapital eingebracht werden kann, desto schneller kann auch die Immobilie abbezahlt werden. Generell sollte ungefähr die Summe der Kaufnebenkosten (bis zu 15 Prozent der Gesamtkosten) als Eigenkapital vorhanden sein.

Wer ist für den Kaufvertrag zuständig? Was gehört in den Kaufvertrag? Nach dem Immobilienkauf setzt der Notar den Kaufvertrag auf. Darin werden der Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten, der Zeitpunkt der Besitzübergabe, die Rechte des Käufers sowie individuelle Vereinbarungen festgehalten. Der Kaufvertrag wird beim Notartermin verlesen und von den beteiligten Parteien unterschrieben. Danach beurkundet der Notar das Dokument und der neue Eigentümer wird im Grundbuch eingetragen. Wie lange dauert es, bis ich einziehen kann? Was muss vielleicht noch erledigt werden? Zwischen der Bewerbung für eine Wohnung und dem Notartermin können mehrere Wochen vergehen. Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags wurde die Immobilie offiziell erworben und Sie können einziehen. Die Wartezeit davor können Sie beispielsweise überbrücken, indem Sie sich bereits erste Gedanken zur Raumnutzung und -gestaltung machen. Bevor Sie die Immobilie beziehen und die Möbel einräumen, sollten Sie sich überlegen, ob Wände gegebenenfalls gestrichen und Böden abgeschliffen werden müssen. Was sollte ich langfristig berücksichtigen? Abhängig von der Höhe des Kredits und der monatlichen Rate dauert es unterschiedlich lang, bis der Kredit abbezahlt ist. Ist die Summe schließlich getilgt, kann bei der Bank eine Löschungsbewilligung beantragt werden, um die Grundschuld aus dem Grundbuch zu streichen. Tipp: Wie kann mir Immowert42.de beim Kauf einer Immobilie helfen? Immowert42.de führt zahlreiche Angebote zu verschiedenen Immobilien im Portfolio. Egal ob Sie ein Haus kaufen oder eine Wohnung kaufen möchten oder sich für eine Kapitalanlage interessieren, unsere Makler beraten Sie gern. Möchten Sie eine Immobilie verkaufen, können Sie bei Immowert42.de Ihre Immobilie von unseren Experten bewerten lassen.

Egal, ob Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück verkaufen möchten, ein rechtssicherer Kaufvertrag ist immer der letzte Schritt auf dem Weg zum erfolgreichen Immobilienverkauf. Erfahren Sie in unserem Ratgeber alles rund ums Thema Kaufvertrag. Das Wichtigste in Kürze Immobilienkaufverträge müssen immer notariell beglaubigt werden. Ein Vorvertrag kann beiden Parteien Sicherheit gewähren. Mit einer Reservierungsvereinbarung kann dem Käufer die Immobilie reserviert werden. Nur ein unterschriebener und beglaubigter Vertrag ist rechtlich wirksam. Prüfen Sie alle Details und Vereinbarungen vor dem Unterzeichnen des Kaufvertrags.

Der Kaufvertrag bildet die rechtliche Grundlage für den Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks. Was viele nicht wissen: In Deutschland sind Immobilienkaufverträge laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB; § 311b Abs. 1 Satz 1) ausschließlich wirksam, wenn der Kaufvertrag notariell beglaubigt wurde. Erst dann berechtigt er zum Eigentümerwechsel. Der Vertrag muss von beiden Parteien, Käufer und Verkäufer, unterzeichnet werden und hat anschließend eine verbindliche Wirkung, da er die beiden Vertragsparteien zum Einhalten aller im Vertrag festgehaltenen Regelungen und Absprachen verpflichtet. Wenn man nicht sicher ist, welche Inhalte in einen Kaufvertrag gehören und worauf man achten sollte, kann es sinnvoll sein, einen Immobilienmakler hinzuzuziehen. Unsere Makler bei Immowert42.de helfen Ihnen gerne bei der Erstellung und Prüfung eines rechtssicheren Kaufvertrages.

In Deutschland muss immer ein Notar beauftragt werden, um einen Immobilienverkauf rechtskräftig abzuschließen. Dabei fungiert der Notar als neutraler Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer. Er erstellt den Kaufvertrag für die Immobilie, informiert beide Parteien über dessen Inhalt und kümmert sich nach dem Unterzeichnen um alle weiteren rechtlichen Schritte. Im Anschluss an den Notartermin erhalten beide Parteien den rechtskräftigen Kaufvertrag. Der Notar kümmert sich um die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, um den Käufer von einem möglichen weiteren Verkauf oder der Eintragung von Grundschulden nach Beurkundung zu schützen und informiert das Grundbuchamt und das Finanzamt über den Verkauf der Immobilie. Sobald beide Parteien allen Pflichten aus dem Kaufvertrag nachgekommen sind, der Käufer den Kaufpreis, die Notarkosten sowie die Grunderwerbssteuer bezahlt hat, erfolgt die Eigentumsüberschreibung im Grundbuch. In diesem Zuge wird die Auflassungsvormerkung gelöscht. Für den Zeitraum zwischen Kaufpreiszahlung und Eigentumsüberschreibung im Grundbuch kann der Käufer in bestimmten Fällen fordern, das Geld nicht direkt an den Verkäufer, sondern auf ein kostenpflichtiges Notaranderkonto zu überweisen. Der Notar richtet dies in der Regel nur ein, wenn ein "berechtigtes Sicherungsinteresse" (§ 54a Abs. 2 Beurkundungsgesetz (BeurkG) besteht, bspw. bei einem Verkauf durch einen Insolvenzverwalter oder wenn der Käufer den Kaufpreis durch Darlehen unterschiedlicher Banken begleicht. Der Notar verwaltet das Geld dann, bis der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen ist. Top Tipp: In der Regel werden die Notarkosten vom Käufer übernommen. Sollte das Grundbuch mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet sein, übernimmt der Verkäufer die Kosten für die Löschungsbewilligung und Lastenfreistellung. Das bedeutet allerdings nicht, dass der Notar nur die Wünsche und Anmerkungen des Käufers berücksichtigt. Als neutraler Vermittler ist der Notar dazu verpflichtet, beide Parteien unparteiisch zu beraten.

Wie hoch die Notarkosten ausfallen, hängt vom Kaufpreis ab. Im Schnitt sollte man für den Notar und die Grundbuchgebühren mit circa zwei Prozent des Kaufpreises rechnen. Diese Kosten werden in der Regel vom Käufer bezahlt. Kosten für die Löschung von eingetragenen Belastungen oder Rechten Dritter an der Immobilie aus dem Grundbuch werden hingegen vom Verkäufer beglichen. Kosten, die aus einer Immobilienfinanzierung, wie beispielsweise einem Bankdarlehen, entstehen, liegen beim Käufer. Achtung: Es sollten alle Details geklärt sein, bevor der Termin mit dem Notar vereinbart wird (z.B. Immobilienfinanzierung). Die Notarkosten können laut Gebührenordnung vom Notar bereits in Rechnung gestellt werden, sobald der Termin feststeht – auch, wenn der Termin nicht stattfindet. Die Kosten müssen dann von demjenigen getragen werden, der den Termin absagt.

Vor, während und nach dem Kaufvertrag muss auf unterschiedliche Bestandteile geachtet werden. Bis zum Unterzeichnen des Vertrags kann der Prozess mehrere Monate dauern. Vor dem Kaufvertrag Ein Immobilienverkauf sollte gut vorbereitet werden. Die Immobilie sollte fachgerecht bewertet und alle Dokumente beschaffen werden. Zusammen mit Ihrem Immobilienmakler ermitteln Sie den Kaufpreis der Immobilie, entwickeln die richtige Verkaufsstrategie und erstellen das Exposé für die Vermarktung des Objektes. Wenn der perfekte Käufer für die Immobilie gefunden wurde, gibt es zwei Möglichkeiten, wie sich Käufer und Verkäufer absichern können: Einerseits können Sie den Immobilienmakler um eine Reservierungsvereinbarung bitten, andererseits können Sie einen Vorvertrag abschließen. Was ist eine Reservierungsvereinbarung? Das Wunschobjekt wird für einen festgelegten Zeitraum für Sie reserviert und keinem anderen Interessenten angeboten. Die Dauer der Reservierung liegt meistens zwischen einem und sechs Monaten. In einigen Fällen fällt eine Gebühr an, in der Regel sind das zwischen fünf und zehn Prozent des Kaufpreises. Falls die Gebühr mehr als zehn Prozent beträgt, muss diese notariell beglaubigt werden. Die Vereinbarung wird zwar mit dem Immobilienmakler geschlossen, einen Anspruch auf die Immobilie hat man allerdings nur, wenn auch der Verkäufer mit der Vereinbarung einverstanden ist. Sinnvoll ist es, wenn der Makler mit dem Verkäufer einen Alleinauftrag hat, sodass der Verkäufer die Immobilie nicht zeitgleich eigenständig oder über einen weiteren Makler anbieten kann. Rechtssicherheit gibt es aber auch hier erst nachdem die Vereinbarung von einem Notar beglaubigt wurde. Eine Reservierungsvereinbarung macht vor allem dann Sinn, wenn der Abschluss des notariellen Kaufvertrages noch nicht möglich ist oder vom Käufer Zeit benötigt wird, um kaufrelevante Vorgänge vorzubereiten. Was ist ein Vorvertrag? Ein Vorvertrag ist eine Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer, die vor einem Kaufvertrag getroffen wird. Hier werden beide Parteien zum Abschluss eines Kaufvertrags verpflichtet. Das bedeutet, der Käufer verpflichtet sich, die Immobilie zu kaufen und der Verkäufer verpflichtet sich, Ihnen das Objekt zu verkaufen. In einem Vorvertrag werden bereits alle wesentlichen Bedingungen, die auch im späteren Kaufvertrag stehen, aufgeführt. Sie können in einem Vorvertrag mit dem Käufer zudem eine Klausel zu Schadenersatzansprüchen vereinbaren, wenn eine der beiden Parteien vom Vertrag zurücktritt. Gesetzlich vorgeschrieben ist ein solcher Vertrag nicht, somit muss er nicht notariell beglaubigt werden. Mit einer Beglaubigung durch einen Notar gibt der Vorvertrag beiden Parteien jedoch mehr Sicherheit. Sollte man sich dafür entscheiden, den Vorvertrag notariell beglaubigen zulassen, fallen auch hier wieder Notarkosten an. Man zahlt demnach doppelt. Für den Verkäufer ist ein solcher Vertrag besonders interessant, wenn der Kaufvertrag noch nicht abgeschlossen werden kann, weil die Baufinanzierung durch den Käufer noch nicht geklärt ist. Ein solcher Vorvertrag ergibt vor allem dann Sinn, wenn man sich bereits ganz sicher ist, die Immobilie zu erwerben. Ein vollständiger Vorvertrag beinhaltet folgende Punkte: Name der Vertragsparteien Kaufgegenstand Flurnummer Kaufpreis und Zahlungsbedingungen Frist, bis wann der Hauptvertrag geschlossen werden muss Schadensersatzklausel Evtl. Rücktrittsrecht Top Tipp: Gestalten Sie mit Ihrem Käufer einen Entwurf und überarbeiten Sie ihn gemeinsam. Beauftragen Sie erst danach den Notar, denn mehrmalige Korrekturen können Sie viel Geld und Zeit kosten. Finanzierungsvorschläge einholen Jetzt ist auch der richtige Zeitpunkt, an dem Sie sich um eine Baufinanzierung kümmern sollten. Unsere Immobilienmakler bei Immowert42.de empfehlen den Käufern, bereits bei Start der Immobiliensuche die Finanzierungsmöglichkeiten abzustecken, da die Banken teilweise einige Zeit für die Prüfung benötigen. Informieren Sie sich über die unterschiedlichen Möglichkeiten und kontaktieren Sie einen unabhängigen Vermittler, der Sie fachgerecht beraten kann. Auch hierbei unterstützen die Immobilienmakler von immowert42.de gerne. Die Bank wird in der Regel eine Bonitätsprüfung durchführen und Ihnen im Anschluss eine formlose Finanzierungsbestätigung zur Verfügung stellen. Dieses Dokument ist vor allem für den Verkäufer von Bedeutung, da es die Zahlungsfähigkeit des Käufers bestätigt und sicherstellt, dass dieser über die nötigen Mittel für den Kauf der Immobilie verfügt. Käufern wird geraten, nur mit einer sichergestellten Finanzierung einen Kaufvertragsentwurf in Auftrag zu geben und im Anschluss die Beurkundung durchzuführen, um eine kostspielige Rückabwicklung zu vermeiden. Erstellung und Beurkundung des Kaufvertrages In einem Vorgespräch mit dem Notar können die Details und Vereinbarungen, die der Kaufvertrag beinhalten soll, besprochen werden. Im Anschluss erstellt der Notar den Kaufvertrag und legt beiden Parteien den Vorentwurf vor, sodass die Vertragspartner die Möglichkeit haben alle Unklarheiten und Fragen zu klären, bevor der Vertrag von beiden Parteien offiziell unterschrieben und notariell beurkundet wird. Bei Kaufverträgen zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmen – dem sogenannten „Verbrauchervertrag“ – gilt die Zwei-Wochen-Frist gemäß § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG. Der Notar hat sicherzustellen, dass dem Verbraucher der Kaufvertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin vorliegt, um ihm die Möglichkeit zu geben, diesen ausgiebig zu prüfen. Am Tag der Beurkundung sieht der Notar die Markentabelle ein – dieses Verzeichnis gibt Auskunft über nicht vollzogene oder in Bearbeitung stehende Anträge beim Grundbuchamt. Bei dem Beurkundungstermin verliest der Notar im Beisein beider Vertragsparteien den Kaufvertrag. Hier ist die letzte Möglichkeit, kleinere Änderungen vorzunehmen. Der Vertrag wird unterzeichnet und notariell beglaubigt. Der Immobilienkauf ist damit offiziell abgeschlossen und der Käufer ist verpflichtet, dem Verkäufer den Kaufpreis zu zahlen. Nach dem Unterzeichnen des Kaufvertrages Sobald der Kaufvertrag von beiden Parteien unterschrieben wurde, veranlasst der Notar die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Nach § 883 BGB wird die Immobilie damit für den Käufer reserviert und darf nicht weiterverkauft werden. Der Verkäufer hat ab diesem Zeitpunkt nicht mehr die Chance, weitere Schulden ins Grundbuch eintragen zu lassen. Top Tipp: Der Kaufpreis sollte unter keinen Umständen vor der Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch bezahlt werden. Eine Kaufpreisezahlung sollte grundsätzlich erst mit Fälligkeitsmitteilung des Notars gezahlt werden. Der Käufer riskiert sonst den Verlust des Geldes, ohne Eigentümer der Immobilie zu werden. Das Finanzamt wird dem Käufer den Bescheid über die Grunderwerbssteuer zukommen lassen, die dann zusammen mit sämtlichen Notarkosten und Grundbuchgebühren bezahlt werden muss. Anschließend wird der Kaufpreis bezahlt, der Eigentümer überschrieben und die Immobilie übergeben. Das kann zwischen zwei Wochen und mehreren Monaten dauern.

In einem Kaufvertrag sind alle Rechte und Pflichten des Verkäufers und Käufers aufgeführt. Der genaue Inhalt eines solchen Vertrags hängt stark davon ab, welche Regelungen im Vorhinein zwischen Verkäufer und Käufer abgesprochen wurden. Bei der Unterzeichnung sollten Sie den Vertrag gründlich prüfen, dafür hat man in der Regel 14 Tage Zeit. Alle Namen sollten korrekt geschrieben sein und sämtliche Dokumente für die Immobilie müssen vorliegen. Falls die Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs an Dritte vermietet ist, beachten Sie, dass der Kaufvertrag alle wichtigen Informationen zum bestehenden Mietverhältnis enthält. Beim Verkauf eines geerbten Hauses sollten Sie beachten, dass alle Mitglieder der Erbengemeinschaft dem Verkauf der Immobilie zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben müssen, damit die Immobilie rechtskräftig übertragen werden kann. Folgende Informationen gehören in einen Immobilienkaufvertrag: Name und Anschrift der beteiligten Parteien Kaufgegenstand sowie eventuelle Hypotheken oder Nutzungsrechte Lage und Anschrift der Immobilie gemäß Grundbucheintrag Grundbucheintragungen z.B. Grundbuchblattnummer, Belastungen durch Grundschulden oder eine Grunddienstbarkeit Ggf. Ausstattung Objektzustand und vorhandene Mängel Gewährleistungshaftung Aufteilung der Nebenkosten und die Regelung der Jahresendabrechnung Kaufpreis Zahlungstermin und Zahlungsmodalitäten Übergabetermin Ggf. Inventar der Immobilie Ggf. Informationen über Mietverhältnis Regelung über die durch den Vertrag anfallende Kosten (Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Maklerprovision etc.) Kaufvertrag für eine Wohnung Der Kaufvertrag für eine Wohnung unterscheidet sich insofern von dem eines Hauses, dass er um einige Informationen ergänzt werden muss. Als Wohnungsbesitzer ist man Teil einer Eigentümergemeinschaft und hat Anteil am Gemeinschaftseigentum. Folgende Informationen gehören zusätzlich in den Kaufvertrag einer Wohnung: Wohnungsnummer Größe der Wohnung Lage der Wohnung Mögl. Sondereigentum z.B. Keller, Dachboden, Balkon, Garage etc. Sondernutzungsrechte z.B. Parkplätze, Garten etc. Was zum Gemeinschaftseigentum gehört Nutzungsrechte für Gemeinschaftseigentum Gemeinschaftsordnung Miteigentumsanteil, mit dem man in die Instandhaltungsrücklage einzahlt Aktuelle Höhe des Hausgeldes Evtl. Angaben zum Mietverhältnis Muss das Inventar im Kaufvertrag erwähnt werden? Bevor Sie einen Kaufvertrag aufsetzen lassen, sollten Sie sich mit dem Käufer darüber geeinigt haben, welche Gegenstände mitverkauft werden. Sofern nichts anderes vereinbart wurde, werden in jedem Fall alle fest eingebauten Objekte mitverkauft. Dies umfasst zum Beispiel Garagen oder Carports, das Küchenmobiliar, Sanitärobjekte im Bad, die Heizungsanlage, Bodenbeläge sowie Markisen und Jalousien. Bewegliches Inventar kann natürlich auch mitverkauft werden. Das sollten Sie mit dem Käufer absprechen und genauestens im Kaufvertrag festhalten. Hier finden Sie eine Liste mit beweglichen Gegenständen, die Sie verkaufen können und im Kaufvertrag aufgeführt werden können: Möbel (Sofa, Küchentisch, Bett etc.) Funk-Alarmanlage Waschmaschine Spülmaschine Kühlschrank Eingebaute Stereoanlage Fernseher Top-Tipp: Wenn möglich, sollte bewegliches Inventar in den Kaufvertrag aufgenommen und gesondert ausgewiesen werden, da sich so der Kaufpreis reduziert, wodurch weniger Grunderwerbssteuer gezahlt werden muss.

Um einen Kaufvertrag von einem Notar rechtskräftig aufsetzen zu können, müssen Verkäufer und Käufer u.a. folgende Unterlagen zur Beurkundung mitbringen: Personalausweis von beiden Parteien Steueridentifikationsnummer beider Parteien Energieausweis evtl. Nachweis über Sanierungsmaßnahmen evtl. Versicherungsnachweis für das Gebäude evtl. Bau- und Grundrisszeichnung Unterlagen für den Kaufvertrag einer Wohnung Möchte man eine Wohnung verkaufen, benötigt man zusätzlich folgende Unterlagen: Teilungserklärung Protokolle derletzten Eigentümerversammlungen ggf. Wohnungsmietvertrag Gemeinschaftsordnung

Erfolgt die Eigentumsübergabe bereits vor der Eintragung in das Grundbuch, kann die Kaufsumme auf ein Notaranderkonto überwiesen werden. In einem solchen Fall fungiert der Notar als Treuhänder des Geldes und zahlt dieses erst aus, wenn die Grundbucheintragung erfolgt ist. Dieses Vorgehen bietet sowohl Käufer als auch Verkäufer eine Sicherheit: Der Käufer ist im Falle einer Insolvenz des Verkäufers abgesichert und der Verkäufer kann sicher sein, dass der Kaufpreis bezahlt wird. Für diesen Service werden Gebühren fällig, die gesetzlich geregelt sind. Die Gebühren sind sowohl von der Verwahrung, als auch von der Auszahlung abhängig. Bei mehreren Auszahlungen kommen noch einmal separate Gebühren hinzu, sowie Kontoführungsgebühren. Diese Kosten kommen zu den sonstigen Kosten eines Immobilienkaufs dazu.

Ein Rücktritt vom Kaufvertrag für den Immobilienkauf ist nach der notariellen Beglaubigung nicht oder nicht so einfach möglich. Haben beide Parteien den Vertrag unterschrieben, ist dieser bindend. Wichtig ist, dass man gesetzliches und vertragliches Rücktrittsrecht unterscheidet. Ist kein individuelles Rücktrittsrecht vereinbart, greift die gesetzliche Regelung. Nach diesen darf der Rücktritt nur dann erfolgen, wenn erhebliche Mängel vorliegen z.B.: Man findet heraus, dass die Immobilie noch mit Schulden belastet ist, die nicht übertragen oder gelöscht werden können. Nach Vertragsabschluss bemerken Sie erhebliche Mängel an der Immobilie, die Ihnen verschwiegen wurden. Dies muss allerdings bewiesen werden. Sollte ein Rücktritt vom Vertrag nicht möglich sein, gibt es weitere Möglichkeiten, vom Vertrag zurückzutreten. Sie könnten den Vertrag bei arglistiger Täuschung anfechten. In diesem Fall kann der Anfechtende aber keine Schadensersatzansprüche geltend machen, da der Kaufvertrag dann von Anfang an nichtig ist. Außerdem könnte man darüber nachdenken, den Kaufpreis zu mindern. Diese Möglichkeit könnte man in Betracht ziehen, wenn man nach dem Kauf Mängel feststellt, die eine Senkung des Kaufpreises rechtfertigen. Wenn Sie den Mangel bereits bei Vertragsabschluss kannten, ist eine Senkung des Kaufpreises nicht mehr möglich. Top-Tipp: Insbesondere wenn Sie eine neue Immobilie verkaufen, sollten Sie den Käufer über alle potenziellen Mängel der Immobilie aufgeklärt haben, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Sonst riskieren Sie im schlimmsten Fall einen unangenehmen Rechtsstreit.

Bei dem Kauf einer Immobilie gilt: Kein Immobilienkauf ohne Kaufvertrag! Laut BGB muss dieser Kaufvertrag von einem Notar beurkundet werden, damit er wirksam wird. Wer wenig Erfahrung hat, sollte darüber nachdenken, einen erfahrenen Immobilienmakler zu kontaktieren. Die Makler von Immowert42.de stehen Ihnen gerne bei allen Fragen zur Seite. Folgende zehn Schritte sollten Sie in jedem Fall auf dem Weg zum Kaufvertrag beachten: Käufer und Verkäufer einigen sich über das Immobiliengeschäft Käufer kümmert sich im Finanzierungsbestätigung und legt diese dem Verkäufer vor Notartermin, bei dem alle Unterlagen mitgebracht werden, damit der Kaufvertrag aufgesetzt werden kann Kaufvertrag wird von Käufer und Verkäufer geprüft Beurkundung des Kaufvertrags Käufer erhält Grunderwerbsteuerbescheid vom Finanzamt Käufer bezahlt den Kaufpreis Eigentumsüberschreibung im Grundbuch Immobilie wird übergeben Grundbuchamt bestätigt die Eintragung des neuen Besitzers

Es gibt viele Gründe für eine Immobilienbewertung, so etwa ein geplanter Verkauf, eine Erbschaft oder eine Scheidung. Außerdem kann es vorkommen, dass die Versicherung oder die Bank den Immobilienwert ermitteln möchte, um steuerliche Leistungen einschätzen zu können. Abhängig davon haben sich unterschiedliche Verfahren zur Wertermittlung etabliert. Die Bewertung kann von erfahrenen Immobilienmaklern oder von Gutachtern durchgeführt werden. Für eine Bewertung im Rahmen eines Verkaufes wird zumeist ein Makler zu Rate gezogen. Unsere Immowert42.de-Makler ermitteln den Wert Ihrer Immobilie oder Ihres Grundstücks kostenlos und unverbindlich. Wird hingegen ein offizielles Gutachten benötigt, muss ein Immobiliengutachter oder ein Sachverständiger engagiert werden. Auch kommt es regelmäßig vor, dass Eigentümer versuchen, ihre Immobilie selbst zu bewerten. Da für eine professionelle Wertermittlung jedoch umfangreiche Kenntnisse zu den Immobilienpreisentwicklungen und dem Immobilienmarkt nötig sind, empfiehlt es sich, einen Experten zu beauftragen. Neben Vergleichsobjekten auf dem Markt und in der Gegend spielen bei der Immobilienbewertung außerdem Faktoren wie die Lage, der Ausblick, die Geräuschkulisse, die Lichtverhältnisse und der Haus- beziehungsweise Wohnungstyp eine ausschlaggebende Rolle. Unter folgenden Links lesen Sie, wie Sie Ihr Haus und Ihre Wohnung bewerten lassen können. Neben verschiedenen Immobilientypen können auch Grundstücke bewertet werden. Bei dieser Wertermittlung wird zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken unterschieden. In der Regel wird hier das Vergleichswertverfahren angewendet.

Die gängigsten Verfahren für die Immobilienwertermittlung sind das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Beim Sachwertverfahren werden der Wert des Grundstücks und der Immobilie separat voneinander ermittelt. Für den Grundstückswert dient der Bodenrichtwert als Orientierung. Hier lesen Sie, wie der Bodenrichtwert berechnet wird und wo Sie ihn finden. Der Immobilienwert wiederum ergibt sich aus den Herstellungskosten abzüglich der Abnutzungskosten. Die Situation am Immobilienmarkt wird dabei nicht berücksichtigt. Für das Vergleichswertverfahren werden die Verkaufspreise ähnlicher Immobilien in derselben Gegend verglichen. Das Verfahren wird dabei umso präziser, je mehr Werte für den Vergleich verfügbar sind. Diese können beim örtlichen Gutachterausschuss angefordert werden. Das Verfahren eignet sich besonders für Wohnungen oder Häuser, wenn diese ähnlichen Objekten im Viertel entsprechen. Beim Ertragswertverfahren wird die Immobilie als Kapitalanlage betrachtet. Im Zuge dessen werden Grundstück und Immobilie ebenfalls zunächst getrennt voneinander bewertet. Bei dem Ertragswertverfahren spielen auch Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten eine Rolle. Dementsprechend empfiehlt sich dieses Verfahren vor allem für vermietete Immobilien und Gewerbeobjekte.

Online-Bewertung Bei der Online-Bewertung erhalten Sie schnell und unkompliziert eine erste Preisindikation für Ihre Immobilie. Sie geben einfach Objekt- und Lagedaten an und erhalten binnen weniger Minuten einen ersten Wert per Mail. Jetzt Online-Bewertung vornehmen. Video-Bewertung Bei der Video-Bewertung ermittelt einer unserer Experten zusammen mit Ihnen per Videochat anhand der relevanten Objektmerkmale den Wert Ihrer Immobilie. Die Bewertung findet kontaktlos über Zoom statt und dauert ca. 30 Minuten. Nehmen Sie jetzt mit uns Kontakt auf. Vor-Ort-Bewertung Bei der persönlichen Bewertung vor Ort verschafft sich einer unserer Experten ein genaues Bild von Ihrer Immobilie. Nach Beurteilung der relevanten Objektmerkmale erfolgt die datenbasierte Wertermittlung. Die Bewertung dauert ca. 1 Stunde. Kontaktieren Sie uns jetzt.

Bei der Immobilienbewertung gibt es nicht nur verschiedene Verfahren, die angewandt werden können, sondern auch verschiedene Experten, die diese Bewertung durchführen können. Abhängig davon, wer die Bewertung durchführt, rücken verschiedene Faktoren in den Vordergrund. Zudem beeinflusst die Wahl des Experten die Kosten, die für die Bewertung anfallen.

Bei der Immobilienbewertung wird zwischen drei Arten von Sachverständigen unterschieden: freie Immobiliengutachter, Sachverständige und staatlich anerkannte Immobiliengutachter. Da es für Immobiliengutachter keine offizielle Ausbildung gibt, ist die Berufsbezeichnung auch nicht geschützt. Die Bezeichnung Sachverständiger dagegen ist gesetzlich geschützt, Makler und Immobilienfachwirte erhalten sie nur nach einer entsprechenden Weiterbildung. Sie werden dabei von der Industrie- und Handelskammer (IHK) geprüft. Schließlich gibt es noch staatlich anerkannte Immobiliengutachter. Diese durchlaufen ebenfalls eine Prüfung durch die IHK, sind aber zusätzlich noch der entsprechenden Landesbehörde unterstellt. Sie sind die einzigen Gutachter, die ein Gutachten für behördliche Zwecke ausstellen können. In jedem Fall besucht der Sachverständige das Objekt, um den Immobilienwert zu ermitteln. Er achtet dabei auf alles, was den Wert beeinflussen könnte. Anschließend fertigt der Sachverständige ein Wertgutachten an. Dafür fallen in der Regel Kosten an. Während für ein Kurzgutachten maximal 500 Euro veranschlagt werden, kostet ein Vollgutachten 0,5 bis 1 Prozent des Verkehrswertes. Für den Hausverkauf oder den Wohnungsverkauf eignen sich jedoch auch die Bewertungen von Maklern sehr gut, da diese meistens eine langjährige Erfahrung und fundierte Expertise auf dem Immobilienmarkt mitbringen.

Für die Immobilienbewertung ist der Verkehrswert ein unentbehrlicher Begriff. Er entspricht dem Marktwert und ist in Paragraf 194 des Baugesetzbuch (BauGB) vermerkt. Die Definition legt dabei fest, dass der Verkehrswert auf einem gewöhnlichen Geschäftsjahr und dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, basiert. Faktoren, die den Verkehrswert beeinflussen, reichen von Lage, Baujahr sowie Wohn- und Nutzfläche der Immobilie über den Zustand von Gebäude und Ausstattung bis zu besonderen Ausstattungsmerkmalen wie Balkon, Keller oder Parkplätzen. Natürlich verändert sich der Immobilienwert im Laufe der Zeit durch Eigennutzung oder Vermietung. Um den Wert zu halten, bieten sich deshalb Maßnahmen wie Renovierungen oder Sanierungen an. Werden beispielsweise das Bad oder die Dämmung der Fassade modernisiert, kann der Verkehrswert sogar gesteigert werden. Es ist dabei wichtig, zu beachten, dass der Verkehrswert nicht dem Kaufpreis entspricht, da dieser zusätzlich vom Marktpreis beeinflusst wird. Checkliste: Unterlagen für die Ermittlung des Verkehrswerts von Häusern Grundbuchauszug Grundriss der Immobilie Wohnflächenberechnung Energieausweis Flurkarte und Lageplan Baubeschreibung gegebenenfalls Nachweis über Modernisierungsmaßnahmen Checkliste: Unterlagen für die Ermittlung des Verkehrswerts von Wohnungen Teilungserklärung Wohngeldabrechnung Wirtschaftsplan Protokolle der Eigentümerversammlungen Dokumentation der Instandhaltungsrücklage gegebenenfalls aktuelle Wohnungsmietverträge

Wie bei Immobiliengutachtern selbst, gibt es auch bei den von ihnen erstellten Gutachten verschiedene Kategorien. Man unterscheidet zwischen einem Kurzgutachten und einem Vollgutachten. Das Kurzgutachten kann zum Beispiel für den Hausverkauf verwendet werden, kommt aber auch bei Wertschätzungen im Rahmen von Scheidungen oder Erbschaften zum Einsatz. Es stellt eine vereinfachte Werteinschätzung dar, weil bestimmte Aspekte wie Grundbuchauszüge oder Lagepläne nicht miteinbezogen werden. Beim Kurzgutachten fallen deshalb sowohl Umfang als auch Preis deutlich geringer aus: In der Regel ist es zwei bis drei Seiten lang und kostet bis zu 500 Euro. Das Vollgutachten dagegen ist umfangreicher. Es wird für Rechtsstreitigkeiten, Zwangsversteigerungen oder offizielle Anlässe benötigt. Ein Vollgutachten braucht jedoch mehr Zeit in der Anfertigung. Der Preis ist nicht festgelegt, sondern wird abhängig vom Verkehrswert der Immobilie berechnet. Meistens beläuft sich der Anteil auf 0,5 bis 1 Prozent des Verkehrswertes. Ein weiteres Gutachten ist das Mängelgutachten. Dieses wird vor allem bei Versicherungsfällen benötigt und ist für den Immobilienverkauf weniger relevant. Das Mängelgutachten kann von einem Sachverständigen oder einem Baugutachter erstellt werden.

Der Bodenrichtwert bietet für die Grundstücksbewertung einen unablässigen Faktor. Er ist ein amtlicher Durchschnittswert zur Bestimmung des Wertes von Grundstücken. Wie der Name schon vermuten lässt, ist der Bodenrichtwert ein Wert, der vor allem zur Orientierung dient. Er wird dann relevant, wenn in der Region rund um die Immobilie oder das Grundstück keine anderen Vergleichswerte vorhanden sind, die für eine Bewertung herangezogen werden können. Konkret gibt der Bodenrichtwert den durchschnittlichen Lagewert des Bodens an. Der Wert wird dabei in Euro pro Quadratmeter angegeben. Er bezieht sich dabei nur auf das Grundstück, nicht auf die Immobilie. Gebietsspezifische Merkmale und individuelle Charakteristika z.B. Lage oder Entwicklungsstand beeinflussen den Wert. Der Bodenrichtwert ist trotzalledem auch für die Immobilienbewertung von Bedeutung, da in deren Wert mitunter auch das Grundstück einspielt. Die Bodenrichtwerte werden je nach Bundesland unterschiedlich oft ermittelt. In der Regel werden sie aber alle zwei Jahre erfasst und veröffentlicht. Top-Tipp: Nicht selten ist Verkäufern nicht ganz klar, was mit dem Grundstückswert gemeint ist. Ist damit das Grundstück ohne Bebauung gemeint? Oder das Grundstück inklusive Immobilie? Hier schafft der Paragraf 78 des Bewertungsgesetzes (BewG) Klarheit: „Der Grundstückswert umfasst den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlage”. Da der Bodenrichtwert ein Teil des Bodenwertes ist, ist er quasi ein Bestandteil des Grundstückswerts

Der Verkehrswert bezieht sich, im Gegensatz zum Bodenrichtwert, um einen stichtagsbezogenen, variablen Wert. Er gibt den Preis an, der zu dem Zeitpunkt zu erzielen wäre, auf den sich die Ermittlung bezieht. Der Bodenwert und Gebäudesachwert ergeben zusammen den Verkehrswert. Der Verkehrswert kann sich im Extremfall von heute auf morgen ändern, je nach Marktentwicklung, Angebot und Nachfrage. Beim ermittelten Preis muss beachtet werden, das Grundstück immer zusammen mit der darauf befindlichen Immobilie betrachtet werden muss. Das Verkehrswertverfahren bezieht sich somit auf bebaute Grundstücke und der Bodenrichtwert rein auf den Wert des Bodens.

Ein wichtiger Schritt in der Ermittlung des Bodenrichtwerts ist die Festlegung von sogenannten Bodenrichtwertzonen. Diese kann man sich als geografische Einteilungen vorstellen, die einen Stadtteil, eine ganze Stadt oder sogar einen Landkreis umfassen können. Für die Einteilung ist ausschlaggebend, dass die Grundstücke in der Zone ähnliche Charakteristika aufweisen und auch ähnlich genutzt werden. In der jeweiligen Zone wird anschließend ein konkretes Bodenrichtwertgrundstück ausgesucht. Entscheidend für die Wahl ist, dass das Grundstück repräsentative Merkmale für Grundstücke der Gegend aufweist. Es handelt sich also um eine Art Mustergrundstück, das beispielhaft für andere Grundstücke in der Region steht. Es kann sich dabei um ein bebautes oder unbebautes Grundstück handeln. Ist das Grundstück allerdings bebaut, wird der Wert ermittelt, der bei einem unbebauten Grundstück ermittelt werden würde. Um den Bodenrichtwert ermitteln zu können, erhält der Gutachterausschuss von den ansässigen Notaren Kopien der Immobilienkaufverträge in der entsprechenden Zone. Aus den Kaufpreisen und Schätzungen von Auswirkungen regionaler Einflüsse wie Zustand und Lage ermittelt der Ausschuss anschließend den Durchschnittswert. Dabei werden die jeweiligen Flächen und Preise zunächst addiert. Anschließend wird die Summe der Kaufpreise durch die Summe der Quadratmeter dividiert. Das Ergebnis ist der Bodenrichtwert in Euro pro Quadratmeter. Hier eine Beispielrechnung: 236.000 € / 1.500 m² = 157,33 €/m² Dieser durchschnittliche Kaufpreis der Immobilien in der Bodenrichtwertzone bildet den Bodenrichtwert des repräsentativen Grundstücks. An diesem Durchschnittswert des Beispielgrundstücks kann sich also orientiert werden. Der Wert bezieht sich dabei stets auf einen bestimmten Zeitraum und wird in regelmäßigen Abständen neu ermittelt. Top-Tipp: Der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Bodenwert Den Bodenrichtwert sollten Sie nicht mit dem Bodenwert verwechseln. Während der Bodenrichtwert den durchschnittlichen Wert des Bodens in einer bestimmten Zone angibt, bezieht sich der Bodenwert auf den Verkehrswert, sprich auf den geschätzten Preis, den Verkäufer für das unbebaute Grundstück erhalten würden. Der Bodenrichtwert ist dabei einer der beiden Faktoren in der Rechnung, die den Bodenwert eines Grunstücks bestimmen. Der Bodenwert ist also direkt abhängig vom Bodenrichtwert. Die Formel für den Bodenwert sieht wie folgt aus: Bodenwert (€) = Bodenrichtwert (€ pro m2) X Grundstücksfläche (m2)

Am 01. Januar 2022 trat die neue Immobilienwerteermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) in Kraft. Insgesamt 6 Richtlinien wurden mit der Novellierung des Wertermittlungsrechts zur neuen ImmoWertV 2021 zusammengelegt, um Immobilien- und Grundstückswerten zu berechnen: Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2010) Bodenrichtwertrichtlinien (BRW-RL) Sachwertrichtlinien (SW-RL) Vergleichswertrichtlinie (VW-RL) Ertragswertrichtlinie (EW-RL) Wertermittlungsrichtlinie 2006 Von uns an gelten für die Datenerhebung und Berechnung zur Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien bundeseinheitliche Grundsätze. Zudem werden ab jetzt Sachverständige und Gutachter seit der Neufassung noch stärker in die Pflicht genommen. Es muss bei der Wertermittlung mehr als zuvor darauf geachtet werden, dass alle erhobenen Daten geeignet, aktuell und repräsentativ sind und den gesetzlichen Vorgaben aus ImmoWertV 2021 entsprechen. Hinweis: ImmoWertV 2021 ist ab sofort vor Gericht Maß der Dinge. Es muss von nun an sehr genau offengelegt werden, wie eine Wertermittlung einer Immobilie oder eines Grunstücks abläuft. Sollte es zu einem Rechtssteit kommen, ist besonders wichtig, eine korrekte Wertermittlung nachzuwweisen. Gerichte sind berechtigt, die neue Verordnung als Maß aller Dinge heranzuziehen und dürfen erwarten, dass alle Vorgaben bei den Werteermittlung berücksichtigt wurden.

Neben den Kaufpreisen in der Region und individuelle Gegebenheiten, gibt es auch noch weitere Faktoren, die den Bodenrichtwert beeinflussen: Lage des Grundstücks Erschließungsgrad Form und Größe des Grundstücks Bodenbeschaffenheit Art der Bepflanzung Bebauungsmöglichkeiten Vor allem die Lage des Grundstückes z.B. Infrastruktur, Versorgungsgrundlage etc. haben sehr starken Einfluss auf den Bodenrichtwert, sowohl positiv als auch negativ. Das sind Merkmale, die vor allem für die privaten Zwecke hohe Bedeutung haben und sich daher oft in einem höheren oder ggf. niedrigerem Bodenrichtwert niederschlagen.

Soll eine Immobilie oder ein Grundstück verkauft werden und fehlt es an entsprechenden Vergleichswerten, um den Verkehrswert zu ermitteln, kommt der Bodenrichtwert ins Spiel. Er wird vor allem beim Sachwertverfahren und beim Ertragswertverfahren angewendet. Im Zuge dieser Verfahren werden der Wert des Grundstücks und der Immobilie zunächst separat ermittelt. Für die Wertermittlung des Grundstücks wird in der Regel der Bodenrichtwert als Orientierung herangezogen. Darüber hinaus berücksichtigt auch das Finanzamt den Bodenrichtwert, wenn die Grundsteuer berechnet wird. Zudem spielt er für die Ermittlung von Steuern bei einer Erbschaft oder einer Schenkung eine ausschlaggebende Rolle. Auch wenn eine Immobilie Teil eines Scheidungsverfahrens ist und in diesem Zuge der Wert ermittelt werden soll, kann der Bodenrichtwert relevant werden. Eine Orientierung für die Berechnung des Grundstückswerts mithilfe des Bodenrichtwerts bietet dabei folgende Formel: Grundstückswert = örtlicher Bodenrichtwert x Quadratmeterzahl

Eigentümer, die ein unbebautes oder bebautes Grundstück verkaufen möchten und erfahren wollen, wie viel ihr Grundstück wert ist Eine Erbin oder eine Erbengemeinschaft, die ein Grundstück geerbt hat und den Wert des Vermögens erfahren möchte Noch-Eheleute bzw. Richter, die den Bodenrichtwert im Rahmen einer Scheidung kennen müssen Das Finanzamt, um die jährliche Grundsteuer eines Grundstücks zu ermitteln sowie die Höhe der Steuern bei Schenkungen oder einer Erbschaft zu berechnen

Der Bodenrichtwert wird in der Regel von den Gutachterausschüssen der jeweiligen Gemeinden ermittelt, in denen sich das Grundstück oder die Immobilie befindet. Die Gutachterausschüsse setzen sich aus Immobiliensachverständigen zusammen. Das heißt, die Gutachter haben entsprechende Weiterbildungen absolviert und wurden von der Industrie- und Handelskammer (IHK) geprüft. Deshalb werden ihre Gutachten auch gerichtlich anerkannt und sie dürfen sich Sachverständige nennen. Die Gremien sind unabhängig und keiner Organisation unterstellt.

Der Gutachterausschuss aktualisiert den Bodenrichtwert spätestens alle zwei Jahre – das ist sogar gesetzlich festgelegt. Schließlich ist der Immobilienmarkt mitunter von Schwankungen in der Preisentwicklung betroffen, die sich natürlich auch in der Immobilienbewertung widerspiegeln sollten. In der Regel wird der Bodenrichtwert sogar einmal pro Jahr ermittelt und neu veröffentlicht. Dafür wird ein Stichtag festgelegt, der aber von Region zu Region unterschiedlich sein kann. Oft handelt es sich bei dem Stichtag für den Bodenrichtwert aber um den 31. Dezember oder den 1. Januar.

Die Bodenrichtwerte der verschiedenen Regionen können von jedem Interessierten kostenfrei eingesehen werden. Dafür gibt es verschiedene Vorgehensweisen. Zum einen führen die Geschäftsstellen der entsprechenden Gutachterausschüsse sogenannte Bodenrichtwertkarten, die vor Ort eingesehen werden können. In den Bodenrichtwertkarten werden die vom Gutachterausschuss ermittelten Werte festgehalten und aufgeführt. Ihnen zugrunde liegen bereits erstellte topografische Karten, Stadtpläne oder Regionalkarten. Zum anderen kann der Bodenrichtwert online abgerufen werden. Man findet ihn beim Vernetzten Bodenrichtwertinformationssystem (VBORIS) oder beim Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) eines jeweiligen Bundeslandes. Meistens handelt es sich bei dem BORIS um eine interaktive Karte, die einem Stadtplan gleicht. In ihr sind die Bodenrichtwertzonen und die entsprechenden Bodenrichtwerte vermerkt. Außerdem kann mittels der Suchfunktion nach einer bestimmten Postleitzahl gefiltert werden. Ähnlich wie bei einem Stadtplan ist es auch bei der Nutzung des BORIS hilfreich, einige Einteilungen zu kennen, um die Karte korrekt lesen zu können. So werden die Bodenrichtwertzonen durch gestrichelte Linien gekennzeichnet, Sanierungs- und Entwicklungsbereiche dagegen mittels durchgezogener Linien. In jeder Zone stehen zwei Zahlen, die durch einen Bruchstrich getrennt sind. Die obere Zahl gibt den Bodenrichtwert an. Steht davor ein EU oder SU, verweist dies auf eine Entwicklung oder Sanierung. Die untere Einheit beschreibt die Art des Gebiets. Dabei wird in fünf Nutzungsmöglichkeiten unterschieden: W: größtenteils Wohnbebauung, möglicherweise geringfügige gewerbliche Nutzung G: Gewerbebebauung, die vor allem für Dienstleistungen genutzt wird M1: Kerngebietscharakter, geringer Wohnanteil, aber hohe bauliche Ausnutzung M2: Kern- und Mischgebietscharakter, ausgewogener Wohnanteil GB: bebaute Gemeinbedarfsfläche Nachfolgend finden Sie die Links zu den BORIS Diensten für die größten Städte in Deutschland: Neben den Länderportalen gibt es mit BORIS-D, dem Bodenrichtwertinformationssystem auch ein Gemeinschaftsprojekt mehrerer Bundesländer. Projektziel ist es, Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte länderübergreifend einheitlich, webbasiert und leicht zugänglich für die breite Öffentlichkeit bereitzustellen.

Bevor eine Immobilie verkauft werden kann, muss ihr genauer Wert bestimmt werden. Die Bewertung einer Immobilie erfolgt in der Regel mit Hilfe von drei Verfahren. Die Grundsätze zur Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilien werden dabei von der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Die gängigsten Verfahren für die Immobilienwertermittlung sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Das Hauptaugenmerk beim Sachwertverfahren liegt auf der Bausubstanz.

Das Sachwertverfahren wird bei der Wertermittlung von Immobilien angewandt. Grundlage für die Berechnung des Verkehrswertes der entsprechenden Immobilie bilden die Bausubstanz und der Bodenrichtwert. Die Herstellungskosten des fiktiven Neubaus spielen dabei eine wichtige Rolle, es wird also untersucht, wie viel der Bau dieser Immobilie zum heutigen Zeitpunkt kosten würde. Im Falle von Abnutzungserscheinungen werden die Werte von den ursprünglichen Baukosten abgezogen, um den aktuellen Marktwert festzustellen. Der Wert einer Immobilie und des dazugehörigen Grundstücks werden im Rahmen des Sachwertverfahren getrennt voneinander ermittelt. Die folgenden drei Komponenten bilden die Grundlage des Sachwerts: der Bodenrichtwert, also der Wert des Grundstücks oder Grundstücksteils die Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen, wie Garagen oder Wege die Herstellungskosten der baulichen Anlagen, bei privat genutzten Immobilien also des Hauses oder der Wohnung

Soll der Verkehrswert einer Wohnung oder eines Hauses bestimmt werden, ist das Sachwertverfahren nur eingeschränkt geeignet und findet nur bei besonderen Verkaufsbedingungen Anwendung. Verglichen mit den anderen beiden Wertermittlungsverfahren der ImmoWertV, dem Ertragswertverfahren und dem Vergleichswertverfahren, gilt das Sachwertverfahren als sehr komplex. Daher wird dieses hauptsächlich genutzt, wenn sich die beiden anderen Verfahren als ungeeignet erweisen. Das Sachwertverfahren wird insbesondere bei den folgenden Immobilienarten von Sachverständigen angewandt: alleinstehende Häuser und Immobilien in ländlichen Gegenden, bei denen Vergleichsobjekte fehlen oder nur in geringer Anzahl vorhanden sind Infrastruktur (zum Beispiel Bahnhöfe) Industrie-/Gewerbeimmobilien denkmalgeschützte Immobilien

Bei der Berechnung des Sachwertes spielen die Herstellungskosten der baulichen Anlagen, ausgenommen die Außenanlagen, eine zentrale Rolle. Die Ermittlung der Herstellungskosten der baulichen Anlagen erfolgt auf Grundlage der in der Sachwertrichtlinie (SW-RL) enthaltenen Kostenkennwerte. Diese sogenannten Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) beziehen sich unter anderem auf Art und Qualität des Ausbaus bzw. der Ausstattung. Für die Bestimmung der Gebäudeart wird gefragt: Wie wurde das Haus ausgebaut? Keller (unterkellert, teilweise unterkellert) Dachgeschoss (ausgebaut, teilweise ausgebaut) Die Kosten der Ausstattungsmerkmale werden ermittelt durch die Frage: Welche Qualität haben die einzelnen Bauteile? Außenwände Deckenkonstruktion und Treppen Fußböden Sanitäreinrichtungen Heizung Dach Fenster und Außentüren sonstige technische Ausstattung Auch der Bodenrichtwert ist bei der Ermittlung des Sachwerts von Bedeutung. Dieser Wert wird vom örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückspreise anhand amtlicher Kaufpreissammlungen in der jeweiligen Lage bestimmt. Mittels Bodenrichtwertkarten wird der Quadratmeterpreis des Grundstücks berechnet. Zusammen ergeben die Werte des Grundstücks und der Immobilie dann den Sachwert.

Im Sachwertverfahren werden der Bodenwert und der Gebäudesachwert getrennt voneinander ermittelt. Der Verkehrswert ergibt sich aus der Summe von Gebäudesachwert und Bodenwert, korrigiert um eventuelle Marktanpassungsfaktoren. Mit den folgenden drei Schritten kann der Sachwert einer Immobilie bestimmt werden. 1. Schritt: Gebäudesachwert berechnen Der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Regelherstellungskosten der baulichen Anlagen, multipliziert mit der Bruttogrundfläche des Gebäudes, abzüglich der Alterswertminderung. Die Regelherstellungskosten sind für das Bundesgebiet erhoben und nach Grundstücksarten, Gebäudeklassen, Ausstattungsstandards und Baujahren tabellarisch aufrufbar. Je nach Gebäude- oder Grundstücksart ermittelt der Gutachter entsprechend den Wert. Außenanlagen wie Garagen oder Schuppen werden in die Berechnungen mit einbezogen. Herstellungskosten – Altersminderung = Gebäudesachwert 2. Schritt: Bodenwert berechnen Unter dem Bodenwert versteht man den Wert des Bodens, den er ohne das sich darauf befindende Gebäude hat. Um den Bodenwert zu berechnen, wird das Vergleichswertverfahren herangezogen. Für die Bewertung des Bodens kann sich auf die Bodenrichtwerte der Gemeinde bezogen werden. Hierbei handelt es sich um einen amtlich regionalen Durchschnittswert, der von Gutachterausschüssen auf Grundlage von Vergleichswerten ermittelt wird. Bei der Wertermittlung der Immobilie wird ein unbebauter Zustand des Bodens unterstellt. Bodenrichtwert x Grundstücksfläche in m² = Bodenwert 3. Schritt: Korrektur über Marktanpassungsfaktor Um das Ergebnis an die Marktpreise anzupassen, wird der vorläufig errechnete Sachwert um den Marktanpassungsfaktor korrigiert. Der Marktanpassungsfaktor gibt dabei an, wie viel Prozent des vorläufig berechneten Sachwertes beim Verkaufswert erzielt werden. Im Normalfall werden die Marktanpassungsfaktoren von den Gutachterausschüssen in Form von Wertzahlen zur Verfügung gestellt.

Die Stärke des Sachwertverfahrens liegt vor allem in seiner Anwendbarkeit bei industriell oder allgemein genutzten Objekten wie Bahnhöfen. Wie jedes Wertermittlungsverfahren hat auch das Sachwertverfahren einige Vor- und Nachteile. Das Wichtigste auf einen Blick: Vorteile: Möglichkeit, ungewöhnliche, nicht vergleichbare Immobilie zu bewerten (z. B. Bahnhöfe, industrielle Gebäude) objektives Verfahren für den Substanzwert einer Immobilie Orientierung an aktuellen Herstellungspreisen Nachteile: mangelnde Datenbasis für moderne Haustypen wie Passivhäuser aufwendiges und kompliziertes Verfahren das Sachwertverfahren bildet das Marktgeschehen nicht zutreffend ab

Die korrekte Preisbestimmung einer Immobilie spielt vor allem bei deren Verkauf eine wichtige Rolle. Für die Bewertung einer Immobilie gibt es drei Verfahren. Die gängigsten Verfahren für die Immobilienwertermittlung sind das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Die Grundsätze zur Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilien werden dabei von der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt.

Das Ertragswertverfahren dient der Wertermittlung einer Immobilie, wobei das Verfahren die Frage in den Vordergrund rückt, wie viel Gewinn ein Käufer mit der entsprechenden Immobilie erzielen kann. Der Verkehrswert des Objektes wird dabei aus den Mieteinnahmen abgeleitet, die Immobilie wird also ausschließlich als Kapitalanlage betrachtet. Der Wert des Grundstücks und der Ertragswert des Gebäudes werden, ähnlich dem Sachwertverfahren, getrennt voneinander erfasst.

Die Berechnung des Ertragswerts erfolgt, indem der Wert von Grundstück und der Ertragswert des Gebäudes vorerst separat erfasst werden. Dabei spielen Faktoren wie die Höhe der Mieteinnahmen, der Liegenschaftszins, die Bewirtschaftungskosten, der Bodenwert und der sogenannte Vervielfältiger eine wichtige Rolle. Der Bodenwert bildet die Grundlage der Berechnung im Ertragswertverfahren. Er wird anhand des Bodenrichtwerts pro Quadratmeter und der Grundstücksfläche berechnet. Der Liegenschaftszins gibt an, mit welchem Prozentsatz Immobilienvermögen marktüblich verzinst werden. Im Rahmen des Ertragswertverfahrens wird nur der Bodenwert verzinst, da Gebäude sich mit der Zeit abnutzen. Erträge sind also nur in einem gewissen Zeitraum zu erzielen. Grundstücke stellen unabhängig davon einen Wert dar. Die Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten sind essenziell für die Berechnung des sogenannten Reinertrags. Dabei werden von der Jahresmiete, die mit der Immobilie erzielt wird (auch Rohertrag genannt), die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Unter Bewirtschaftungskosten versteht man die Kosten, die nicht auf die Miete umgelegt werden können, wie etwa Kosten für Verwaltung und Instandhaltung. Der Vervielfältiger kann mathematisch aus der Restnutzungsdauer der Immobilie und dem Liegenschaftszins abgeleitet werden und hilft, den Ertragswert eines Objektes ohne den Bodenwert zu berechnen. Dabei gilt: Mit steigender Restnutzungsdauer steigt auch der Wert des Vervielfältigers. Ein weiterer Faktor in der Berechnung des Ertragswerts sind wertbeeinflussende Umstände wie aufgeschobene Sanierungsarbeiten. Ein Gutachter entscheidet, ob die jeweiligen Umstände den Wert der Immobilie mindern oder steigern.

Die Erträge, die eine Immobilie erbracht hat, wie etwa Miete oder Pacht, dienen der Wertermittlung beim Ertragswertverfahren. Auch der Bodenwert ist von Bedeutung, denn der Ertragswert ergibt sich aus der Addition von Gebäudeertragswert und Bodenwert.

Wenn eine Immobilie vermietet ist, spielt für den Käufer der Sachwert meist eine untergeordnete Rolle. Im Mittelpunkt steht die Frage, wie viel Umsatz mit der Immobilie über die Jahre gemacht werden kann. Das Ertragswertverfahren findet besonders bei vermieteten Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien Anwendung. Um den Wert der Überschüsse aus Einnahmen und Kosten bei gemischten Wohn- und Gewerbeimmobilien zu berechnen, wird das Ertragswertverfahren hier ebenfalls angewandt. Da das Verfahren zur Bewertung von vermieteten Immobilien sehr komplex ist, wird es hauptsächlich im Rahmen kostenpflichtiger und vollwertiger Wertgutachten genutzt.

Wie jedes Wertermittlungsverfahren hat auch das Ertragswertverfahren seine Vor- und Nachteile. Die wichtigsten sind hier zusammengefasst: Vorteile: Es ist eine praxisnahe Prozedur, die sich auf die tatsächlichen Zahlen der Vermietung stützt. Das Ertragswertverfahren kann helfen, einen konkreten Wertebereich, in dem der finale Ertragswert liegt, zu ermitteln, selbst wenn keine exakten Daten vorliegen. Das Verfahren ist besonders gut geeignet für die Wertermittlung vermieteter Immobilien und Gewerbeimmobilien. Nachteile: Der durch das Ertragswertverfahren ermittelte Ertragswert hängt stark vom Liegenschaftszins ab. Zu dessen Berechnung stehen jedoch nicht immer ausreichend Daten zur Verfügung. In Zeiten stark ansteigender Mietpreise kann der tatsächliche Ertragswert höher liegen als der errechnete, da der Rohertrag immer nur die Vergangenheit abbildet.

Wer seine Immobilie verkaufen möchte, muss dafür ihren genauen Wert kennen. Für die Bewertung einer Immobilie gibt es drei Verfahren, die Grundsätze zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien werden dabei von der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Die gängigsten Verfahren für die Immobilienwertermittlung sind das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren.

Das Vergleichswertverfahren ist die präziseste Methode zur Ermittlung des Verkehrswerts von selbstgenutzten Immobilien und Grundstücken, da sie das Marktgeschehen sehr gut abbildet. Die Verkaufspreise ähnlicher Immobilien in derselben Gegend werden im Rahmen des Vergleichswertverfahrens miteinander verglichen. Das Verfahren eignet sich besonders für Wohnungen oder Häuser, wenn diese ähnlichen Objekten im Viertel entsprechen. Das Verfahren wird umso präziser, je mehr Vergleichswerte verfügbar sind. Diese können beim örtlichen Gutachterausschuss angefordert werden. Dabei gilt zu beachten, dass finale Kaufpreise von Immobilien nicht transparent sind. Die genauen Zahlen liegen beim Gutachterausschuss der jeweiligen Gemeinde und können nur mit einem berechtigten Interesse eingesehen werden. Auch nach einem Einblick in die Kaufpreissammlung gilt zu bedenken, dass es sich lediglich um Orientierungswerte handelt. Der Grundsatz bleibt: Eine Immobilie ist immer das wert, was ein anderer bereit ist, für sie zu zahlen.

Im Idealfall werden im Rahmen des Vergleichswertverfahrens direkte Vergleiche zwischen Immobilien oder Grundstücken hergestellt, die ähnliche Merkmale aufweisen. Es gibt jedoch nicht für alle Immobilien ausreichend direkte Vergleichswerte, weshalb oft vom indirekten Vergleichswertverfahren Gebrauch gemacht wird. Dabei wird der Verkehrswert einer Immobilie aus den vergangenen Kaufpreisen abgeleitet. Die Kaufpreise der Vergangenheit werden vom Gutachterausschuss der jeweiligen Gemeinde vorgehalten und nach verschiedenen Kriterien aufgeteilt. Für jedes der Kriterien wie Lage oder Baujahr wird ein Durchschnittspreis errechnet. Diese Werte fließen anschließend als indirekte Vergleichswerte in das Vergleichsverfahren ein. Wichtig ist, darauf zu achten, dass die Durchschnittswerte eventuell noch durch Zu- oder Abschläge korrigiert werden müssen.

Damit Sachverständige einen realistischen Wert für die zu verkaufende Immobilie berechnen können, müssen sie unterschiedliche Kriterien in ihre Untersuchungen einbeziehen, anhand derer sie die ähnlichen Objekte miteinander vergleichen. Oft unterscheiden sich die zu bewertende Immobilie und die Vergleichsobjekte in ihren individuellen Eigenschaften. Wenn bei einem indirekten Vergleich gravierende Unterschiede beispielsweise in der Lage auftreten, wird mit Zu- oder Abschlägen gearbeitet. Diese sogenannten Korrekturfaktoren sind Merkmale, die den Wert der Immobilie in besonderem Maße beeinflussen. Dazu zählen beispielsweise: Grundrisse Belichtung Nutzungsmöglichkeiten Grundstücksausrichtung Mikrolage (Verkehrsanbindung, Verkehrslärm etc.) Zustand der Immobilie (Modernisierungsbedarf) Nutzungsrechte etc.

Das Vergleichswertverfahren fußt auf dem Vergleich von der zu bewertenden Immobilie mit einer ausreichenden Anzahl an Objekten, die hinsichtlich verschiedener Merkmale eine große Übereinstimmung aufweisen. Bei Grundstücken sind folgende Faktoren von Bedeutung: Grundstücksgestaltung und -ausrichtung Erschließungszustand Lage Art der baulichen Nutzung Bodenbeschaffenheit Größe Bei Häusern und Wohnungen gibt es darüber hinaus folgende Vergleichsparameter: Gebäudeart Qualität der Ausstattung Restnutzungsdauer Baulicher Zustand des Gebäudes Energetischer Zustand des Gebäudes Bauweise Gestaltung Größe Bei Mietobjekten: Ertrag durch Vermietung Abschließend wird der Vergleichswert um bestimmte Verfahrensergebnisse wie die Lage der Immobilie korrigiert. Der daraus resultierende Wert ist dann der Verkehrswert der Immobilie.

Obwohl das Vergleichswertverfahren als eine besonders zuverlässige und präzise Art der Verkehrswertermittlung im Rahmen des Immobilienverkaufs gilt, können bei der Methode objektspezifische Nachteile entstehen. Die Vor- und Nachteile auf einen Blick: Vorteile: Naher Bezug zum aktuellen Marktgeschehen bzw. der realitätsnahen Abbildung von Angebot und Nachfrage Leicht nachvollziehbare und zuverlässige Bewertungsmethode Sehr gut geeignet für privates Wohneigentum und unbebaute Grundstücke Nachteile: Nicht anwendbar bei fehlenden Vergleichswerten Für ungewöhnliche Gebäude weniger geeignet Verlangt hohe Kompetenz des Sachverständigen Top Tipp: Um die Nachteile des Vergleichswertverfahrens wettzumachen und den Immobilienwert verlässlich zu ermitteln, wenden seriöse Immobiliensachverständige noch mindestens ein weiteres Verfahren zur Wertbestimmung an.

Keine Immobilienbewertung kommt ohne Wertgutachten aus. Es bildet die Grundlage für den Verkehrswert und ist ein wesentlicher Bestandteil des Verkaufsprozesses. Das Wichtigste in Kürze: Das Wertgutachten ermöglicht eine realistische Einschätzung eines Angebotspreises für den Verkauf einer Immobilie. Für die Berechnung des Verkehrswertes gibt es drei Verfahren: Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren Wertgutachten werden in der Regel durch Makler, Gutachter oder Sachverständige erstellt. Dies hängt davon ab, aus welchem Grund ein Wertgutachten erstellt werden soll.

In einem Wertgutachten hält der Gutachter seine Einschätzung der Immobilie fest. Er beschreibt Beschaffenheit und Merkmale der Immobilie sowie deren Zustand. Dabei weist er auch auf etwaige Mängel hin. Aus Lage, Ausstattung und Eigenschaften sowie möglichen Abzügen berechnet der Gutachter dann den Verkehrswert. Dieser wird auch als Marktwert bezeichnet und soll laut Paragraf 194 des Baugesetzbuchs den Preis widerspiegeln, „der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“. Allerdings sollte er nicht mit dem Verkaufspreis verwechselt werden. Weitere Informationen zum Verkehrswert lesen Sie in dem Ratgeber Artikel. Top Tipp: Wenn sich alle Eigentümer einig über den Verkauf der Immobilie sind, muss kein extra Wertgutachten erstellt werden. In diesem Fall reicht eine kostenlose Bewertung der Immobilie.

Oft werden Wertgutachten und ein einfaches Kurzgutachten gleichgesetzt, was aber nicht immer korrekt ist. Für einige Anlässe ist eine einfach kostenlose Immobilienbewertung ausreichend, in anderen Fällen muss jedoch ein kostenpflichtiges Verkehrsgutachten erstellt werden. Die Anforderungen bei einem vollwertigen Wertgutachten sind deutlich höher, weshalb es auch mehr Zeit und Aufwand in Anspruch nimmt.

Die Gründe für ein Wertgutachten ähneln denen der Immobilienbewertung. Oft wird der Verkauf einer Immobilie anvisiert, wobei es hilfreich ist, diese vorab bewerten zu lassen. Ein solches Wertgutachten ist sowohl für Verkäufer und Käufer von Vorteil: Käufer wollen normalerweise genau wissen, in welchem Zustand sich die Immobilie befindet. Als Laien möchte man ungern von verdeckten Mängeln oder unvorhergesehene Kosten überrascht werden, weshalb sich eine professionelle Bewertung durchaus lohnt. Bei einem Wertgutachten werden alle individuellen Besonderheiten einer Immobilie wie Lage, Größe, Ausstattung etc. berücksichtigt und ein realer Wert bestimmt. Verkäufer hilft dies, einen fairen Angebotspreis zu erstellen und stellt sicher, dass sie potenzielle Käufer durch einen zu hohen Preis verschrecken oder Gewinn einbüßen müssen. Weitere Anlässe für ein Wertgutachten können eine Erbschaft oder eine Scheidung sein. Außerdem kann es vorkommen, dass die Versicherung oder die Bank den Wert der Immobilie benötigt. Hierfür kann ebenfalls ein Gutachten angefertigt werden. In jedem Fall ist es hilfreich, die Einschätzung des Gutachters schriftlich festzuhalten. So können Verkäufer diese jederzeit nachlesen. Aber auch bei rechtlichen Streitigkeiten, wie im Erbfall oder bei einer Scheidung, bietet ein Wertgutachten eine gute Basis für weitere Gespräche und die Findung einer Lösung. Vollgutachten sind zudem gerichtlich anerkannt. Die Gerichte benötigen natürlich ebenfalls eine Verschriftlichung der Wertermittlung.

Es gibt Situationen, in denen ein Wertgutachten für Immobilien sogar gesetzlich vorgeschrieben ist. In solchen Fällen muss die Verkehrsermittlung durch einen anerkannten Gutachter erfolgen, damit das Wertgutachten vor Gericht und Behörden genehmigt wird. In folgenden Situation erfordern ein gesetzlich vorgeschriebenes Wertgutachten: Bei einer gerichtlichen Verhandlung bzgl. einer Scheidung Erbstreitigkeiten, die vor Gericht ausgetragen werden Zwangsversteigerung Bestimmung des Betriebsvermögens Dokumentation des Immobilienwertes gegenüber des Fiskus Banken, bei der Kreditvergabe (Ermittlung des Beleihungswertes)

Wertgutachten können sowohl von freien Immobiliengutachtern als auch von geprüften oder sogar staatlich anerkannten Sachverständigen angefertigt werden. Zwar bringen alle drei Expertise mit, aber nur von der Industrie- und Handelskammer geprüfte Sachverständige können Gutachten anfertigen, die gerichtlich anerkannt werden. Für offizielle Bestimmungen oder bei Rechtsstreitigkeiten sollten also geprüfte Sachverständige beauftragt werden. Soll eine Immobilie hingegen verkauft werden, sind auch Bewertungen von Maklern bestens geeignet. Diese bringen umfangreiche Kenntnisse über Immobilien und den Immobilienmarkt mit. Unsere Makler bei Immowert42.de führen gerne eine kostenlose Immobilienbewertung für Sie durch. Beim Erstellen eines Verkehrswertgutachtens greifen die Gutachter auf verschiedene Verfahren zurück. Welches angewendet wird, hängt auch davon ab, wofür das Gutachten benötigt wird. Die verschiedenen Methoden sind: Vergleichswertverfahren Bei diesem Verfahren bildet die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses in der Region die Grundlage zur Wertermittlung. Gute Ergebnisse kann man bei diesem Verfahren allerdings nur erzielen, wenn ausreichend viele Daten vorhanden sind. Ertragswertverfahren Bei diesem Verfahren wird der Verkehrswert anhand des Bodenwerts des Grundstücks und des Gebäudeertragswerts ermittelt. Der letztere Wert ergibt sich aus den Mieteinnahmen und Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilie. Dieses Verfahren kommt in der Regel in den Bereichen Wohnen und Gewerbe zur Anwendung. Sachwertverfahren Beim Sachwertverfahren wird der Verkehrswert anhand des Boden- und Gebäudesachwerts ermittelt. Der Bodenwert ergibt sich aus den Bodenrichtwerten und der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Herstellungskosten für das Gebäude. Dieses Verfahren wird oft von Banken genutzt. Unterlagen, um ein Wertgutachten zu erstellen Grundbuchauszug Bauzeichnungen Wohn- und Nutzflächenberechnung Belege über jegliche Modernisierungsarbeiten Auszug aus Flurkarte / Automatisierte Liegenschaftskarte (ALK) Auszug aus dem Baulastenverzeichnis

Wertgutachten können sehr unterschiedlich aufgesetzt werden. Einige sind nur ein paar Seiten lang und andere bis zu 30 Seiten oder mehr. Untenstehend erhalten Sie einen Überblick über die unterschiedlichen Arten von Wertgutachten.

Neben dem Vollgutachten kann auch ein Kurzgutachten erstellt werden. Das Kurzgutachten stellt eine vereinfachte Wertschätzung dar, im Zuge derer gewisse Unterlagen außen vor gelassen werden. Dies sind zum Beispiel die Grundbuchauszüge oder die Lagepläne. Ein Kurzgutachten ist deshalb kürzer als ein Wertgutachten und umfasst in der Regel lediglich zwei bis drei Seiten, sodass auch die Erstellung schneller ist. Die Kosten für ein Kurzgutachten belaufen sich dabei auf bis zu 500 Euro. Das Kurzgutachten kann für eine Werteinschätzung im Zuge einer Scheidung oder Erbschaft verwendet werden. Außerdem empfiehlt es sich für den Haus- oder Wohnungsverkauf. Es können zum Beispiel Makler fundierte Gutachten anfertigen, da sie sich mit Immobilien und der Marktlage sehr gut auskennen. Bei Immowert42.de bieten wir Ihnen eine unverbindliche und kostenlose Immobilienbewertung durch einen unserer Makler an.

Das Wertgutachten, auch Vollgutachten genannt, kann je nach Aufwand zwischen 500 und 1,5% des Verkehrswertes liegen. Bei einem Immobilienwert von 300.000€ kann das bis zu 4.500 € sein. Zudem sind die Kosten für das Gutachten von Art und Lage der Immobilie und vom Umfang des Gutachtens abhängig. Bei einer prozentualen Berechnung des Wertgutachtens, sind die Kosten nämlich höher, je höher der Verkehrswert ist. Außerdem beeinflusst auch die Komplexität des Gutachtens den Preis. Bei offiziellen Anlässen und Rechtsstreitigkeiten kann ein günstigeres Kurzgutachten verwendet werden.

Um das Wertgutachten zu erstellen, besichtigt der Gutachter die Immobilie und guckt sich das Haus oder die Wohnung genau an. Dabei achtet ein Gutachter auf Faktoren wie den Zustand der Immobilie, die Lage, den Bodenrichtwert, die Energieeffizienz, den Erschließungsgrad der Immobilie, die Altlasten auf dem Grundstück und die Marktlage. Auch individuelle Merkmale der Immobilie spielen eine Rolle.

Je nach Anlass des Wertgutachtens muss man entscheiden - soll es ein gerichtsfestes Gutachten sein, zur Vorlage bei den Behörden oder nur eines, das den Verkehrswert für einen geplanten Verkauf ermittelt? Bei einem Hauskauf- oder Verkauf ohne gerichtliche oder behördliche Schwierigkeiten benötigen Sie kein kostenpflichtiges Wertgutachten. Hier reicht die Bewertung durch einen Makler, da dieser im Regelfall die gleichen Verfahren zum Bewerten der Immobilie verwendet wie ein Gutachter. Für die Vorlage bei den Behörden müssen Sie mindestens einen EU-zertifizierten Gutachter wählen. Dieser unterliegt der behördlichen Aufsicht und ist von der IHK zugelassen. Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen sollte definitiv ein öffentlich bestellter und vereidigter Gutachter das Gutachten erstellen, denn nur diese werden vor Gericht anerkannt. Top-Tipp: Die IHK der Bundesländer haben Kontaktdaten von EU-zertifizierten sowie öffentlich bestellten und vereidigten Gutachtern auf Ihren Internetseiten oder per Nachfrage.

Der beste Zeitpunkt für den Verkauf einer Immobilie ist sehr individuell. Persönliche Beweggründe des Verkäufers – wie zum Beispiel eine Scheidung, der Auszug der Kinder oder ein Umzug spielen meistens die größte Rolle. Viele Immobilien werden im Frühling und Sommer auf den Markt gebracht, weil sich die Verkäufer bei Sonnenschein und grünem Ambiente mehr Erfolgschancen erhoffen. Aber auch, wenn es sich empfiehlt, Fotos für das Exposé Ihrer Immobilie in den Sommermonaten zu machen, sind saisonale Einflüsse für einen erfolgreichen Immobilienverkauf weniger bedeutend, als die aktuelle Marktsituation. Marktwirtschaftlich gesehen ist ein guter Zeitpunkt für den Immobilienverkauf dann, wenn die Zinsen niedrig sind und die Wirtschaft einen Aufschwung erlebt. Beachten Sie außerdem Besonderheiten, wie beispielsweise ein bestehendes Mietverhältnis. Top-Tipp: Unter bestimmten Umständen kann es sich für den Verkäufer lohnen, die Immobilie vor dem Verkauf zu renovieren oder zu modernisieren. Ob Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen in Ihrem Fall sinnvoll sind, kann ein Makler beurteilen.

Bevor Sie beginnen, den Verkauf Ihrer Immobilie vorzubereiten, sollten Sie die Entscheidung treffen, ob Sie Ihre Immobilie privat verkaufen oder die Unterstützung eines Maklers in Anspruch nehmen möchten. Grundsätzlich sprechen viele Gründe dafür, einen Makler zu beauftragen. Bei der Suche nach einem geeigneten Käufer, der über ausreichend liquide Mittel verfügt, kann Ihnen ein Immobilienmakler viel Zeit und Mühe ersparen. Ein Makler nimmt Ihnen zahlreiche Aufgaben ab. Beispielsweise ermittelt er für Sie einen marktgerechten Immobilienpreis, erstellt ein aussagekräftiges Exposé, übernimmt die Kommunikation sowie die Preisverhandlungen mit potenziellen Käufern und bewahrt Sie vor versteckten Kosten beim Immobilienverkauf.

Bevor Sie Ihre Immobilie auf dem Markt anbieten, sollten Sie einige Dinge beachten. Wer eine Immobilie verkaufen will, braucht zunächst einige Unterlagen, die beim Immobilienverkauf vorgelegt werden müssen. Informieren Sie sich in unserem Ratgeberartikel über notwendige Dokumente beim Immobilienverkauf und finden Sie heraus, wo Sie die notwendigen Unterlagen in Auftrag geben können. Checkliste: Die wichtigsten Unterlagen für den Immobilienverkauf Grundbuchauszug Lageplan Auszug aus der Flurkarte Bauplan Bebauungsplan Grundriss Baubeschreibungen Energieausweis ggf. Miet-/Pachtverträge ggf. Denkmalschutznachweis Damit Ihre Immobilie für Käufer besonders attraktiv wird, empfiehlt es sich, vor den Wohnungsbesichtigungen das Haus oder die Wohnung optimal in Szene zu setzen. Putzen Sie vorher gründlich durch und denken Sie zum Beispiel auch daran, den Rasen zu mähen und persönliche Gegenstände zu verstauen. Es empfiehlt sich, einen professionellen Fotografen zu beauftragen, um Ihr Objekt in Szene zu setzen, um einen optimalen Preis zu erzielen. Top-Tipp: Studien zufolge ist es schwieriger, eine leerstehende Immobilie zu verkaufen, weil es den Interessenten schwerer fällt, sich die Immobilie in bewohntem Zustand vorzustellen. Falls Ihre Immobilie beim Verkauf noch nicht eingerichtet ist, kann das sogenannte HomeStaging, wie das professionelle Herrichten der Innen- und Außenbereiche einer Immobilie bezeichnet wird, eine tolle Möglichkeit für Sie sein, Ihre Immobilie optimal in Szene zu setzen.

Seit 2009 gilt eine Energieausweispflicht für Eigentümer. Dies bedeutet, dass der Verkäufer spätestens bei dem Besichtigungstermin mit Interessenten einen Energieausweis vorlegen muss. Dabei gibt es zwei verschiedene Arten des Energieausweises: Zum einen gibt es den Verbrauchsausweis, der auf dem erfassten Energieverbrauch der letzten drei Jahre basiert. Dieser kostet 50 bis 80 Euro. Zum anderen gibt es den Bedarfsausweis, der von einem Fachmann durch eine technische Analyse der Energiemenge und Begebenheiten ausgestellt wird. Dieser kostet in der Regel rund 300 Euro. Welchen Energieausweis Sie für Ihre Immobilie brauchen, erfahren Sie hier. Top-Tipp: Kümmern Sie sich rechtzeitig um den Energieausweis für Ihr Haus, denn sonst drohen Ihnen hohe Strafen. Nach der Energiesparverordnung kann ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro verhängt werden, wenn der Energieausweis nicht rechtzeitig vorliegt oder es nicht der richtige ist.

Um einen passenden Verkaufspreis für Ihre Immobilie festzulegen, macht es Sinn, den Wert Ihrer Immobilie professionell schätzen zu lassen. Immobilienmakler oder offizielle Gutachter können diese Immobilienbewertung durchführen. Während ein Vollgutachten bei einem Immobiliengutachter 0,5 bis 1 Prozent des Verkehrswerts kostet, liegt der Preis eines Kurzgutachtens bei 100 bis 500 Euro. Wenn Sie diese Kosten umgehen möchten, beauftragen Sie am besten einen Immobilienmakler. Die Immobilienexperten von Immowert42.de übernehmen diese Aufgabe kostenlos für Sie. Kontaktieren Sie uns und vereinbaren Sie einen Beratungstermin.

Der Grundbuchauszug ist ein Auszug aus dem Grundbuch, in dem die Eigentumsverhältnisse von allen Grundstücken in Deutschland vermerkt sind. Hier finden Sie Informationen zu liegenden Lasten, wie Hypotheken und Grundschulden, aber auch zu Rechten, wie dem Vorverkaufsrecht, die mit dem Eigentum verbunden sind. Außer in Baden-Württemberg, wo die Gemeinde für das Ausstellen des Grundbuchauszugs zuständig ist, kann dieser in allen anderen Bundesländern bei dem zuständigen Amtsgericht beantragt werden. Ein beglaubigter Auszug kostet 20 Euro, ein einfacher Auszug nur 10 Euro. Top-Tipp: Der Grundbuchauszug wird rund zwei Wochen nach Beantragung per Post zugestellt. Wenn es schnell gehen muss, kann man den Grundbuchauszug beim Notar beantragen, dieser kann den Auszug über einen elektronischen Zugang in wenigen Minuten bekommen.

Viele Verkäufer entscheiden sich dafür, einen Immobilienmakler zu beauftragen, um Immobilien erfolgreicher zu verkaufen. Für seinen Service bekommt der Makler einen bestimmten Prozentsatz des Verkaufspreises als Provision gezahlt. Die Höhe der Provision ist frei verhandelbar, jedoch orientiert sie sich normalerweise an den regional üblichen Maklerprovisionen. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt zudem ein neues Gesetz zur Aufteilung der Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer. Demnach dürfen dem Käufer einer Immobilie nur noch maximal 50 Prozent der Maklercourtage in Rechnung gestellt werden. Den Rest muss derjenige bezahlen, der den Makler beauftragt hat. Die neue Regelung gilt allerdings nur für Wohnungen, Einfamilien- und Doppelhäuser, nicht aber für unbebaute Grundstücke, Neubauwohnungen oder Mehrfamilienhäuser.

Um den Verkauf einer Immobilie rechtskräftig abzuwickeln, muss ein Notar beauftragt werden. Dieser setzt einen rechtssicheren Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer auf und kümmert sich nach dem Notartermin darum, dass alle rechtlichen Schritte erfüllt werden. Ein Notar kostet in der Regel rund 1,5 Prozent des Kaufpreises. Wenn ein Haus zum Beispiel für 300.000 Euro verkauft wird, bekommt der Notar 4500 Euro. Diese Summe wird allerdings vom Käufer übernommen, da der Käufer den Notar aussucht und ihn beauftragt, den Verkauf rechtlich abzuwickeln. Top-Tipp: Auch wenn der Notar vom Käufer bezahlt wird, ist er gesetzlich dazu verpflichtet, die Wünsche und Anmerkungen beider Parteien zu berücksichtigen. Machen Sie sich deswegen also keine Sorgen.

Bei jedem Immobilienverkauf fallen Steuern an. Allerdings werden bei dem gewerblichen Immobilienhandel andere Steuern fällig als bei einem privaten Verkauf. Ein Immobilienverkauf wird vom Finanzamt als gewerblich eingestuft, wenn drei oder mehr Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkauft werden. Bei gewerblichem Immobilienhandel fällt eine Gewerbesteuer für den Verkäufer an, die wie folgt berechnet wird: Verkaufsgewinn x 3,5 x kommunaler Hebesatz. Bei privaten Immobilienverkäufen kann für den Verkäufer eine Spekulationssteuer anfallen. Diese wird berechnet, wenn die Immobilie weniger als zehn Jahre in Ihrem Besitz war. Wenn Sie bei dem Verkauf Ihres Hauses, Ihrer Wohnung oder Ihres Grundstücks beispielsweise einen Gewinn von 30.000 Euro erzielen und normalerweise 40 Prozent Einkommensteuer zahlen, müssen Sie 12.000 Euro Spekulationssteuer bezahlen. Top-Tipp: Der Verkauf einer eigengenutzten Immobilie ist von der Spekulationssteuer befreit. Demnach entfällt die Spekulationsfrist von zehn Jahren, wenn der Eigentümer selbst, die kindergeldberechtigten Kindern oder der Ehe- oder Lebenspartner die letzten zwei Jahre vor dem Verkauf in der Immobilie gewohnt haben.

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Entgelt für die außerplanmäßige Rückführung eines Darlehens. Wenn Sie einen Kredit aufgenommen haben, um die Immobilie zu erwerben und diesen noch nicht abbezahlt haben, können Sie diesen vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlen. Als Ausgleich dafür fordert Ihre Bank dann, als eine Art Schadensersatz, die Vorfälligkeitsentschädigung. Durchschnittlich müssen rund 11 Prozent des Restbetrages des Darlehens als Vorfälligkeitsentgelt erbracht werden. Wenn Sie also noch einen großen Betrag von Ihrem Darlehen tilgen müssen, kann die Vorfälligkeitsentschädigung sehr teuer werden. Allerdings gibt es einige Wege, diese Zahlung zu umgehen. Ihr Immowert42.de-Immobilienmakler berät Sie dahingehend gerne. Kontaktieren Sie uns noch heute! Top-Tipp: Wenn Sie einen Vertrag mit langer Zinsbindung abgeschlossen haben, können Sie von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Gemäß § 489 BGB kann ein Baukredit mit Festzins nämlich in jedem Fall nach zehn Jahren gekündigt werden.

Um ein Haus zu verkaufen, sind einige Unterlagen notwendig. Neben dem Grundbucheintrag, den Grundrissen und den Versicherungsnachweisen braucht man als Verkäufer mittlerweile auch einen Energieausweis. Dieser sollte bereits vor den ersten Besichtigungsterminen vorliegen, denn die Nichtbeachtung der Ausweispflicht kann Sie bis zu 15.000 Euro kosten. Beachten Sie auch, dass Sie im Falle eines Hausverkaufs nach Erbschaft ein notarielles Testament oder einen Erbschein vorlegen müssen. Die Bereitstellung aller erforderlichen Unterlagen ist beim Hausverkauf von großer Bedeutung. Nur wer die Vorzüge seines Hauses mit offiziellen Dokumenten belegen und somit alle Fragen der Kaufinteressenten beantworten kann, kann sein Haus erfolgreich verkaufen. Eine Übersicht über alle notwendigen Unterlagen beim Hausverkauf und Informationen darüber, wo Sie diese beantragen können, finden Sie hier: Die wichtigsten Dokumente zum Immobilienverkauf

Ja, bei dem Verkauf einer Wohnung müssen Sie zusätzliche Dokumente beschaffen. Zunächst brauchen Sie eine sogenannte Teilungserklärung, die wichtige Informationen zu dem Wohnungseigentum, dem Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum einer Wohnung enthält. Die Teilungserklärung bekommen Sie beim Grundbuchamt. Außerdem sollten Sie die Hausgeldabrechnungen und den Wirtschaftsplan des Gebäudes bereithalten. In den Hausgeldabrechnungen finden Sie alle laufenden Kosten der Wohnungsbesitzer für Verwaltung und Instandhaltung des gesamten Wohnhauses wie beispielsweise Hausmeisterkosten und Kosten für Renovierungsmaßnahmen oder Reparaturen. Zuletzt sind für potenzielle Käufer die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Gemeinschaftsverordnung interessant. In den Protokollen kann eingesehen werden, welche Themen besprochen wurden und welche Veränderungen gegebenenfalls zeitnah anstehen. Die Gemeinschaftsordnung hingegen regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander. Weitere Informationen zum Verkauf einer Wohnung finden Sie hier. Top-Tipp: Notariell beglaubigte Dokumente müssen lebenslang aufbewahrt werden, für alle anderen Unterlagen gilt eine Archivierungsfrist von fünf Jahren. Handwerkliche Rechnungen sind mindestens zwei Jahre lang aufzubewahren.

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, während diese vermietet ist, ist das grundsätzlich kein Problem. Allerdings sollte den Interessenten der aktuelle Mietvertrag vorgelegt werden. Der Mietvertrag ist wichtig für den potenziellen Käufer, da er im Falle des Wohnungskaufs das Mietverhältnis zu den bestehenden Konditionen übernimmt. Wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen wollen, informieren Sie den Mieter rechtzeitig. Sie werden seine Hilfe brauchen, um alle notwendigen Unterlagen wie zum Beispiel ansprechende Bildaufnahmen für das Immobilienexposé der Wohnung oder des Hauses zu beschaffen. Zudem hilft Ihnen ein Makler dabei, die rechtlichen Rahmenbedingungen beim Verkauf einer vermieteten Immobilie einzuhalten. Kontaktieren Sie unser erfahrenes Beraterteam, um Ihre Immobilie erfolgreich und schnell zu verkaufen.

Ein Grundstücksverkauf sollte genau wie ein Haus- oder Wohnungsverkauf gut vorbereitet werden. Außerdem ist es ratsam, schon früh alle notwendigen Dokumente zusammenzustellen. Für den Verkauf eines Grundstücks brauchen Sie allerdings etwas andere Unterlagen als beim Haus- oder Wohnungsverkauf. Welche Unterlagen Sie genau benötigen, hängt maßgeblich von der Art und der Bebauung des Grundstücks ab. Hier finden Sie eine Liste mit allen notwendigen Dokumenten zum Grundstücksverkauf: Grundbuchauszug Liegenschaftskarte / Flurkarte Bebauungsplan Baulastenverzeichnis Nachweis über Erschließung (nur benötigt, wenn es sich um ein bereits erschlossenes Grundstück handelt)

Um einen Kaufvertrag aufzusetzen, braucht der Notar zunächst die Personalien von Verkäufer und Käufer. Hierzu müssen Sie beim Notar Ihren Personalausweis oder Reisepass vorzeigen. Außerdem ist es wichtig, dem Notar eine genaue Objektbezeichnung der Immobilie auszuhändigen und ihm mitzuteilen, auf welchen Kaufpreis Sie und Ihr Käufer sich geeinigt haben. Zudem gibt es einige Sonderfälle, in denen der Notar weitere Dokumente benötigt. Im Falle des Verkaufs einer vermieteten Immobilie muss dem Notar beispielsweise der aktuelle Mietvertrag vorgelegt werden. Falls die Immobilie Mängel aufweist, muss auch dies in den Kaufvertrag aufgenommen werden. Häufig lasten auf einer Immobilie zudem noch Schulden. Ist dies der Fall, sollten Sie zur Beurkundung das letzte Anschreiben der Bank oder Sparkasse mitbringen. Hinweis: Eine notarielle Beurkundung des Hausverkaufs ist in Deutschland verpflichtend. Nur mit Abschluss eines notariell beglaubigten Kaufvertrages ist der Hausverkauf rechtskräftig.

Sie haben ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück geerbt und streben einen Verkauf an? Dann erfahren Sie in unserem Ratgeber alles, was Sie über den Immobilienverkauf nach einer Erbschaft wissen müssen. Das Wichtigste in Kürze Neben der Erbschaftssteuer kann auch die Spekulationssteuer anfallen Ein Erbe darf innerhalb von 6 Wochen ausgeschlagen werden Mit Annahme des Erbes übernimmt man alle Vermögenswerte, als auch eventuelle Verbindlichkeiten und Schulden In der Regel legt das Finanzamt den berechneten Verkehrswert für die Ermittlung der Erbschaftsteuer zugrunde Wenn mehrere Personen eine Immobilie gemeinsam erben, entsteht eine Erbengemeinschaft

Haben Sie eine Immobilie geerbt, sollten Sie einige Punkte beachten, dazu zählen unter anderem: Ist das Erbe werthaltig oder überschuldet? Beantragen Sie Einsicht ins Grundbuch Sie können das Erbe innerhalb von 6 Wochen ausschlagen Vermeiden Sie Erbauseinandersetzungen mit Miterben, um eine Teilungsversteigerung zu vermeiden Beschäftigen Sie sich mit der Erbschaftssteuer und Wege wie sie diese mindern können Lassen Sie die Erbschaftsannahme im Grundbuch nachtragen, sodass Sie als Eigentümer der Immobilie eingetragen sind Entscheiden Sie sich, ob Sie die Immobilie selbst nutzen, vermieten oder verkaufen möchten Wir empfehlen Ihnen folgende Schritte nach Antritt des Erbes zu befolgen: Eintragung ins Grundbuch Sollten Sie der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie sein, sollte als erster Schritt die Eintragung ins Grundbuch erfolgen. Für die Berechtigung des Grundbucheintrages benötigen Sie einen Beleg, dass Sie Erbe dieser Immobilie sind z.B. Testament, Erbvertrag oder Erbschein. Bewertung der Immobilie Sie sollten die Immobilie professionell bewerten lassen, um den exakten Wert der Immobilie und Verkaufspreis zu identifizieren. So können Sie direkt abschätzen, was sie erwarten und verlangen können. Unsere Makler von Immowert42.de helfen Ihnen gerne dabei, eine Immobilienbewertung vorzunehmen. Fristen beachten Bevor die geerbte Immobilie verkaufen, sollten Sie unbedingt die gesetzlichen 10-Jahres oder 3-Jahres-Fristen beachten, damit Sie keine Spekulationssteuer zahlen müssen. Lesen Sie weiter unten mehr über die Fristen und Steuern. Vorbereitungen treffen Sammeln Sie alle notwendigen Unterlagen und Dokumente zusammen, die für den Verkauf der Immobilie notwendig sind. Immobilienmakler beauftragen In der Regel werden höhere Verkaufserlöse mit einem Makler erzielt und die Abwicklung des Verkaufsprozesses geht schneller und reibungsloser. Unsere Makler von Immowert42.de stehen Ihnen da gerne zu Seite.

Sie haben eine Immobilie geerbt, dann haben Sie nun sechs Wochen Zeit das Erbe auszuschlagen, falls sie das Erbe nicht antreten. Gründe dafür könnten Pflichten und Verbindlichkeiten sein, die mit dem Erbe eine Immobilie einhergehen. Sie übernehmen nämlich nicht nur die Vermögenswerte, sondern auch die Verantwortung für die Verbindlichkeiten oder Schulden des Erblassers. Machen Sie sich also ein Bild über die Vermögensstände und Verbindlichkeiten des abzutretenden Erbe. Sie haben ein Recht auf Einsicht ins Grundbuch, wenn Sie Erbe sind. Dies sollten sie definitiv wahrnehmen. Das Erbe ausschlagen Sollte das Erbe tatsächlich überschuldet sein oder die Verbindlichkeiten übersteigen die Vermögensstände, sollten Sie das Immobilienerbe nicht annehmen. Dies gilt auch, wenn das Erbe sanierungsbedürftig oder mit bestehenden Belastungen wie Grundschulden oder Hypotheken behaftet ist. Eine Erbausschlagung muss in schriftlicher Form erfolgen und vom Notar unterzeichnet werden, bevor es dem Nachlassgericht vorgelegt wird. Die Ausschlagungsfrist von sechs Wochen (§1944 des bürgerlichen Gesetzbuches BGB) kann nicht verlängert werden und sollte deswegen unbedingt eingehalten werden. Beantragung des Erbscheins Wenn das Erbe frei von Verbindlichkeiten bzw. Schulden ist, können Sie das Erbe problemlos antreten. Ihnen sollte aber bewusst sein, dass das Erbe direkt angetreten wird, wenn der Erbschein beantragt wird. Also beantragen Sie diesen nur, wenn Sie das Erbe auch wirklich antreten wollen.

Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, werden Sie sich entscheiden müssen, ob Sie diese selbst nutzen, vermieten oder verkaufen wollen. Um die richtige Entscheidung zu treffen, sollten Sie zunächst einen Blick ins Grundbuch werfen. Auch wenn Sie vielleicht eine emotionale Bindung zu dem Haus oder der Wohnung haben, könnte es sich für Sie auszahlen, über einen Verkauf nachzudenken. Vor allem, wenn verschiedene Umbaumaßnahmen und Sanierungen vorgenommen werden müssen, um selbst in das Haus oder die Wohnung einzuziehen oder es zu vermieten, kann ein Verkauf eine empfehlenswerte Alternative sein. Für Kinder kann der Einzug ins geerbte Haus durchaus eine sinnvolle Lösung sein, sofern das Haus zu den Vorstellungen bzgl. Lage, Wohnbedürfnissen, Größe etc. passt und in den nächsten zehn Jahren auch kein Auszug erforderlich ist. In Hinblick auf die Erbschaftssteuer kann dies auch durchaus vorteilhaft sein, da Kinder beim Einhalten der Zehnjahresfrist das Haus steuerfrei erben, sofern die Wohnfläche 200m² nicht übersteigt. Nur die darüberliegenden m² der Wohnfläche sind dann steuerpflichtig. Für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner gilt dies nicht, sie müssen sich lediglich an die Fristen halten. Eine Selbstnutzung, auch von Kindern, ist aber nicht immer möglich. Leben die Kinder im Ausland, oder sind die monatlichen Darlehensraten von einer noch nicht abgezahlten Hausfinanzierung zu hoch, kann es sein, dass eine Selbstnutzung zu teuer ist. Für einen alleinstehenden Erben bspw. ergibt es keinen Sinn in ein großes Haus zu ziehen oder es müssen weitere Miterben ausgezahlt werden. In solchen Fällen ist der Immobilienverkauf in der Regel die bessere Option. Eine geerbte Immobilie zu vermieten, lohnt sich in den meisten Fällen eher weniger. Sollte es eine Erbengemeinschaft geben, sprich der Nachlass geht an mehrere Personen, löst sich diese Gemeinschaft mit dem Verkauf auf. Dies ist von Vorteil, wenn die Erben sich nicht gut miteinander verstehen. Jeder erhält seinen entsprechenden Erbteil und es können noch übrig gebliebene Schulden oder Verbindlichkeiten mit dem Geld aus dem Verkauf beglichen werden.

Beim Verkauf einer Immobilie können zwei unterschiedliche Steuern anfallen. Zum einen die Erbschaftssteuer und zum anderen die Spekulationssteuer. Die Spekulationssteuer fällt dann an, wenn die Spekulationsfrist unterschritten wurde. Diese Frist beträgt zehn Jahre für vermietete Immobilien. Dabei gilt jedoch nicht der Zeitpunkt des Erbfalls, sondern der Termin, an dem der Verstorbene die Immobilie erworben hat, als Erwerbstermin. Wenn zwischen diesem Termin und dem Verkauf mehr als zehn Jahre liegen, können Sie die Immobilie ohne eine anfallende Spekulationssteuer verkaufen. Bei einer eigengenutzten Immobilie sind Steuern auf den Veräußerungsgewinn der Immobilie nur dann zu zahlen, wenn sie vor Ablauf von zwei Kalenderjahren nach dem Jahr des Verkaufs den Eigentümer wechselt.

Wenn der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft hat Wenn der Erblasser die Immobilie die letzten zwei Kalenderjahre und im Jahr des Erbfalls selbst genutzt hat Wenn die Immobilie in den letzten zwei Kalenderjahren und im Jahr des Erbfalls von einem leiblichen oder adoptierten Kind bewohnt wurde Wenn Sie die geerbte Immobilie ohne Gewinn verkaufen Wenn die Immobilie unter 600 Euro verkauft wird und sonst keine anderen Erlöse durch private Veräußerungsgeschäfte in dem Jahr erzielt wurden Wenn Sie nicht mehr als drei Immobilien innerhalb der letzten fünf Jahre verkauft haben Im Gegensatz zur Spekulationssteuer wird die Erbschaftsteuer fast immer fällig. Jedoch gibt es gesetzlich geregelte Freibeträge, die nach Verwandtschaftsgrad gestaffelt sind. Je enger Ihre Verwandtschaft mit dem Verstorben war, desto höher sind die Freibeträge. Der Betrag der Erbschaftsteuer hängt zudem von Ihrer Steuerklasse und der Höhe der Vermögenssumme ab, die nach Abzug des Freibetrags noch vorhanden ist. Freibeträge der Erbschaftssteuer nach Verwandtschaftsgrad Eheleute und Lebenspartner: 500.000 € Kinder: 400.000 € Enkel: 200.000 € Eltern: 100.000 € Großeltern: 100.000 € sonstigen Erben: 20.000 € Top-Tipp: Wie bei jedem Immobilienverkauf gilt es auch bei dem Verkauf einer geerbten Immobilie, die wirtschaftliche Marktsituation zu beachten. Ein guter Zeitpunkt für den Immobilienverkauf ist dann gegeben, wenn die Zinsen niedrig sind und es einen wirtschaftlichen Aufschwung gibt.

Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) sieht zwar für Erben je nach Beziehungsstatus hohe Freibeträge vor, fällt in vielen Fällen trotzdem die Erbschaftssteuer an. Liegt der Verkehrswert unterhalb des Freibetrags für die Erben und liegt der Verkaufszeitpunkt außerdem der Frist für die Spekulationssteuer, kann man die Immobilie komplett steuerfrei erben. Um die Höhe der möglichen Erbschaftssteuer festzustellen, ermittelt das Finanzamt den Verkehrswert des Hauses. Ist das Haus vermietet, reduziert sich dieser Wert um zehn Prozent.

Wird die Immobilie innerhalb eines Jahres nach dem Bewertungsstichtag (Todestag des Erblassers) an Fremde veräußert, legt das Finanzamt den Verkaufspreis und nicht den ermittelten Verkehrswert zugrunde. Nach Ablauf dieser Frist ist nachzuweisen, dass der Wert sich zwischenzeitlich nicht geändert hat. Hinweis: Sollte der Verkaufspreis niedriger als der vom Finanzamt ermittelte Verkehrswert sein, ist dies ein Vorteil für Sie. Allerdings nur dann, wenn der Verkauf nicht an Verwandte erfolgt ist. In einem solchen Fall akzeptiert das Finanzamt diesen Wert nicht. Fällt der Verkaufspreis höher als der Verkehrswert aus, kann das Finanzamt diesen nachteiligen Wert ansetzen.

Wenn mehrere Personen eine Immobilie gemeinsam erben, entsteht eine Erbengemeinschaft. Dies bedeutet, dass keine Einzelperson, sondern eine Gruppe der Eigentümer der Immobilie ist. Das bedeutet, dass ein einzelner Miterbe nicht alleine über den Nachlassgegenstand entscheiden kann. Die Verwaltung (und gegebenenfalls die Veräußerung) der geerbten Immobilie erfolgt gemeinschaftlich. Wenn die Immobilie verkauft werden soll, müssen alle Erben dem Verkauf ausdrücklich zustimmen. Wird eine Immobilie an eine Erbengemeinschaft vererbt, ist der Immobilienverkauf oftmals die einfachste Lösung, um das Erbe gerecht aufzuteilen. Bei der gemeinschaftlichen Nutzung der Immobilie ist das Risiko von Meinungsverschiedenheiten oft zu hoch. Top-Tipp: Um den Wert der Miterbenanteile jeweils genau bestimmen zu können, kann ein Sachverständiger beauftragt werden. Dieser kann ein Gutachten ausstellen, das einen marktgerechten Immobilienpreis für die gesamte Immobilie ermittelt und alle Erbteile angibt.

Ja, theoretisch ist es möglich, nur Ihren eigenen Erbteil zu verkaufen. Allerdings gilt es, zu beachten, dass Erbteile von Immobilien nur mit Zustimmung der restlichen Mitglieder der Erbengemeinschaft verkauft werden dürfen. Die Miterben haben gesetzlich ein Vorkaufsrecht und sind in vielen Fällen daran interessiert, den Erbteil zu erwerben. Um dieses Recht auszuüben, müssen die Miterben bis zur Verkaufsfrist eine formlose Erklärung abgeben. Machen die Miterben von ihrem Recht keinen Gebrauch, können auch Personen außerhalb der Erbengemeinschaft den Erbteil erwerben. Top-Tipp: Als Erbe können Sie auch auf Ihren Erbteil verzichten und mit den anderen Miterben eine sogenannte Abschichtungsvereinbarung ausmachen. Das bedeutet, dass sich der jeweilige Erbteil der verbleibenden Miterben anteilig vermehrt und Ihnen eine Abfindung gezahlt wird. Das ist allerdings nur möglich, wenn alle Miterben damit einverstanden sind, eine Abfindung an Sie zu zahlen.

In der Regel findet die Erbengemeinschaft ihr Ende mit einer Erbauseinandersetzung. Im Zuge dessen wird die Erbengemeinschaft aufgelöst und das gemeinsame Erbe wird unter den Miterben aufgeteilt. Eine Lösung für eine Erbstreitigkeit kann der Verkauf des gemeinschaftlichen Erbes sein. Im Gegensatz zur Teilungs- und Zwangsversteigerung ist diese Lösung mit weniger wirtschaftlichen Verlusten verbunden. Um Wertverluste durch Erbstreitigkeiten zu verhindern, sollten Erblasser ihren letzten Willen schon zu Lebzeiten schriftlich festhalten.

Ist ein Verkauf der Immobilie aufgrund mangelnden Einvernehmens nicht möglich, bleibt in letzter Konsequenz nur die Teilungsversteigerung. Dabei entsteht die Möglichkeit für einen Miteigentümer den Verkauf zu erzwingen. Das Hauptziel dabei ist es, die meist unteilbare Immobilie in einen teilbaren Geldbetrag umzuwandeln, um so die Eigentümergemeinschaft aufzulösen. Allerdings ist dieses Vorgehen oft mit Verlusten verbunden, da der Erlös meist unter dem Betrag liegt, der beim freihändigen Verkauf erzielt werden könnte. Zudem kann das rechtliche Verfahren Monate in Anspruch nehmen.

Bei dem Verkauf einer geerbten Immobilie können neben den Steuern weitere Kosten auf die Erben zukommen. So fallen Instandhaltungskosten (z.B. für die Gartenpflege, Stromversorgung, Heizung oder Internet) an, die weiter bezahlt werden müssen. Zudem ist es vor dem Verkauf einer Immobilie oft ratsam, das Haus oder die Wohnung zu entrümpeln. Wer dafür keine Zeit hat, kann ein Entrümpelungsunternehmen beauftragen. Darüber hinaus entstehen Kosten für die Ausstellung des Erbscheins und der eidesstattlichen Versicherung. Diese werden nur gegen Gebühr erstellt. Falls Sie ein notariell beglaubigtes Testament vorlegen können, können Sie hier etwas Geld sparen. Das Testament reicht aus, um die Erbschaft im Grundbuch eintragen zu lassen. Beispiele für Erbscheingebühren: Das Nachlassgericht verfährt nach einer festgesetzten Gebührenordnung. Nachlassgerichte verlangen eine Gebühr, die sich an der Höhe des Erbes orientieren. Bei einem Faktor 1,0 werden bspw. folgende Gebühren fällig: In der Regel werden folgende Kosten fällig, bei Erbschaft einer Immobilie: Laufende Kosten Alle mit der geerbten Immobilie verbundenen Zahlungsverpflichtungen kommen auf Sie zu. Dazu gehören z.B. Grundsteuer, Versicherungen, Versicherungen und etwaige Darlehensraten, falls das Haus noch nicht abbezahlt wurde. Außerdem weitere Nebenkosten wie Strom, Wasser und Heizung. Grundbuch Um Eigentümer der geerbten Immobilie zu werden, muss eine Änderung im Grundbuch vorgenommen werden. Sofern die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren geschieht, ist die Umschreibung kostenfrei. Kosten für die Auszahlung der Pflichtteilsberechtigten Laut dem BGB verankerten Erbrecht haben Pflichtteilsberechtigte einen klar festgelegten Geldanspruch. Nahen Verwandten wird der Pflichtteil als gesetzliche Mindestbeteiligung zugesagt. Zu den Pflichtberechtigten gehören unter anderem Ehegatten, Eltern und eheliche/uneheliche und adoptierte Kinder und Enkelkinder. Komplizierter wird es bei einer geerbten Immobilie, da sich die Immobilie nicht einfach gleichermaßen teilen lässt.