Question 1

Ihr Weg zum Eigenheim

Accepted Answer

Die eigene Immobilie kaufen – ein lang ersehnter Traum vieler Familien, Paare und Singles. Dabei kann es sich um eine moderne Dachgeschosswohnung, eine schicke Jugendstilvilla am Stadtrand oder ein rentables Objekt als Kapitalanlage handeln. Es gibt viele Möglichkeiten, den Wunsch der eigenen Immobilie zu erfüllen. Nichtsdestotrotz sollte man sich vorher über Abläufe und Regelungen informieren, damit dem Traumobjekt nichts mehr im Weg steht. Selbstverständlich beraten Sie unsere Experten und Makler diesbezüglich jederzeit gern.

Question 2

Was sollte ich vor einem Immobilienkauf wissen?

Accepted Answer

Welche Fragen sollte ich mir vor dem Immobilienkauf stellen?
Ein Immobilienkauf sollte gut überlegt sein, schließlich ist es für viele Käufer eine sehr hohe Investition fürs Leben. Vor dem Kauf sollten Sie sich vor allem überlegen, wie es um die eigene Lebensplanung steht. Möchten Sie an einen anderen Ort ziehen oder in den kommenden Jahren eine Familie gründen? Oder suchen Sie für die eigene Familie eine größere Bleibe? Mögen Sie es ruhig oder lieber stadtnah? Selbstverständlich spielen auch finanzielle Aspekte eine Rolle. Wie viel Geld möchten oder können Sie investieren? Und welche Möglichkeiten für eine Immobilienfinanzierung stehen Ihnen offen?

Welche Vorteile bietet ein Neubau?
Ein Neubau ist oft effizienter bei der Energieversorgung, gut gedämmt und zeitgemäß designt. Hier muss man sich in der Regel keine Gedanken um zeitnah anfallende Sanierungsarbeiten machen – Gebäude und Ausstattung sollten bereits auf dem neusten Stand sein.

Welche Vorteile bietet ein Altbau?
Auch ein Altbau kann saniert und in einem einwandfreien Zustand sein. Generell sollten Sie hier aber eher auf die Dämmung, den Zustand der Rohre und den Energieverbrauch achten. Dennoch versprühen Altbauten oft einen besonderen Charme, der eine angenehme Wohnatmosphäre entstehen lässt.

Welche Vorteile bietet ein Haus?
Ein Haus mit eigenem Garten verfügt meist über eine größere Wohn- und Nutzfläche und bietet umfangreiche Gestaltungsmöglichkeiten. Außerdem kann bei Bedarf angebaut und der Garten nach den eigenen Vorstellungen gestaltet werden – sofern dies erlaubt ist.

Welche Vorteile bietet eine Wohnung?
Nicht jeder, der sich nach einer eigenen Immobilie sehnt, möchte ein Haus kaufen – Wohnungen sind eine tolle Alternative. Entscheiden Sie sich für den Kauf einer Wohnung, teilen Sie sich das Gebäude mit den anderen Eigentümern, mit denen Sie sich beispielsweise bei Reparaturen und Sanierungen abstimmen (Wohnungseigentümergesellschaft). Gleichzeitig haben Sie Ihren privaten Rückzugsort. Vor allem in Städten bieten Wohnungen in höheren Stockwerken zusätzlich einen tollen Ausblick.

Wo finde ich Immobilienangebote?
Wer eine Immobilie kaufen möchte, kann sich über verschiedene Wege informieren. Dazu zählen Zeitungsannoncen, Freunde, Bekannte und natürlich Immobilienportale und Makler. Bei Immowert42.de beraten wir Sie gerne zum Kauf von Wohnungen und Häusern oder bewerten Ihre Immobilie.

Question 3

Wie gestaltet sich der Preis einer Immobilie?

Accepted Answer

Welche Faktoren sind für die Preisentwicklung relevant?
Der Wert einer Immobilie wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Am wichtigsten sind dabei die Lage, das Baujahr und die Wohn- beziehungsweise Grundstücksfläche. Aber auch die Geschosse, die Außenbereiche und der Zustand der Immobilie spielen eine entscheidende Rolle. Ist ein Haus zum Beispiel umfangreich saniert, liegt aber neben einer viel befahrenen Straße, kann das den Preis senken. Andersherum gilt: Hat eine Wohnung beispielsweise viele Zimmer und dazu noch einen fantastischen Ausblick, hebt das den Preis.

Welche Dokumente sind für eine Immobilienbewertung relevant?
Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte sich einige Dokumente aushändigen lassen, um sich ein umfassendes Bild des Objekts machen zu können. Diese reichen vom Energieausweis bis zur Teilungserklärung. Hier finden Sie eine detaillierte Übersicht aller relevanten Dokumente beim Immobilienkauf.

Wie kann ich den Preis einer Immobilie einschätzen?
Es hilft, den Markt einige Monate im Auge zu behalten und verschiedene Objekte zu besichtigen. So lernen Sie zum Beispiel, Quadratmeterangaben und Preise besser einzuschätzen. Außerdem finden Sie heraus, was Ihnen besonders gefällt, worauf Sie bei einer Immobilie besonderen Wert legen.

Question 4

Welche Immobilien eignen sich als Kapitalanlage?

Accepted Answer

Worauf sollte ich bei einer vermieteten Immobilie achten? Worauf sollte ich bei einer nicht vermieteten Immobilie achten?
Grundsätzlich eignen sich alle Wohnimmobilien auch als Kapitalanlagen. Entscheidend ist vor allem, ob Sie günstig kaufen können und ob Sie eine für den Bezirk eine angemessene Miete erzielen können. Wer in eine Immobilie investieren möchte, um diese als Kapitalanlage zu nutzen, kann ein bereits vermietetes oder ein freies Objekt erwerben. Bei beiden Varianten ist generell der Zustand der Immobilie wichtig. Gibt es Schäden oder Mängel, die womöglich den Kaufpreis mindern? Bei einer bereits vermieteten Immobilie sollten Sie sich außerdem genaue Auskunft über das bisherige Mietverhältnis geben lassen.

Welche Kriterien sind für Mieter relevant? Wie finde ich passende Mieter?
Mietinteressenten gehen mit einem ähnlichen Blick durch eine Wohnung wie Kaufinteressenten. Auch für sie zählen die Lage und der Zustand der Wohnung. Außerdem ist wichtig, wie hoch die Kaltmiete ausfällt und welche Nebenkosten dazukommen. Orientieren Sie sich für die Miete am Mietspiegel des Stadtteils. Ähnlich wie Immobilien zum Kauf werden Mietobjekte in Zeitungsannoncen oder auf Wohnungsportalen angeboten.

Sind Immobilien eine sichere Kapitalanlage?
Immobilien gelten schon länger als solide Kapitalanlage. Die Preise für WOhnungen und Häuser sind in vielen Städten und Regionen über in den letzten Jahren stark gestiegen. Daher gibt es beim Immobilienkauf keine Garantie für eine profitable Renditeerzielung. Prüfen Sie daher unbedingt en Detail die Immobilie und die möglichen Renditechancen mit einem Experten. Lassen Sie sich auch gerne von unseren Immobilienmaklern dazu beraten.

Question 5

Worauf sollte man bei Besichtigungen und Verkaufsverhandlungen achten?

Accepted Answer

Wie vereinbare ich einen Besichtigungstermin? Wie bereite ich mich auf einen Besichtigungstermin vor?
Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, führt in der Regel vorab mindestens einen Besichtigungstermin durch. Dieser kann per E-Mail oder per Telefon mit dem Makler oder dem Verkäufer vereinbart werden. Vorab sollten Sie das Inserat und, wenn möglich, das Exposé studieren. Ein Spaziergang durchs Viertel hilft, die Gegend, die Infrastruktur und potenzielle Nachbarn kennenzulernen.

Wie läuft ein Besichtigungstermin ab? Worauf sollte ich bei einer Besichtigung in der Wohnung achten? Worauf sollte ich bei einer Besichtigung außerhalb der Wohnung achten? Wie sollte ich mich bei einem Besichtigungstermin verhalten?
Für die Besichtigung der Immobilie ist es ratsam, sich ausreichend Zeit zu nehmen und, wenn möglich, mehrmals zu besichtigen, um die Immobilie zu verschiedenen Tageszeiten gesehen zu haben. Im Objekt sollten Sie sich sowohl einen Gesamteindruck verschaffen als auch auf Details achten. In welchem Zustand sind die Fenster? Wie sieht der Bodenbelag aus? Wie pflegeleicht oder -intensiv ist der Garten? Darüber hinaus spielen auch Faktoren eine Rolle, die nicht auf den ersten Blick ersichtlich sind. Dazu zählen einerseits Rohre, Leitungen und das Treppenhaus, andererseits die Hausgemeinschaft und die Nachbarn. Informationen dazu können bei dem Makler oder Verkäufer während der Besichtigung in Erfahrung gebracht werden. Auch den Keller und die Fassade des Objekts sollten Sie begutachten.
Generell empfiehlt es sich, während des Termins mit dem Makler oder dem Verkäufer in ein sympathisches Gespräch zu kommen. Ein freundliches Verhältnis kann spätere Verhandlungen sowie die Kaufabwicklung erleichtern.

Wie bekunde ich Interesse an einer Immobilie? Wie kann ich den Preis verhandeln?
Möchten Sie die Immobilie nach der Besichtigung kaufen, empfiehlt es sich, zeitnah mit dem Makler oder Verkäufer in Kontakt zu treten. Möglicherweise wurden auch Besichtigungstermine mit anderen Kaufinteressenten durchgeführt. In diesem Fall kann es durchaus dazu kommen, dass ein höherer Preis als der Verkaufspreis geboten wird. Selbstverständlich können Sie auch versuchen, den Kaufpreis in den Verhandlungen zu drücken, dafür sollten Sie sich bereits während der Besichtigung Mängel notieren, um das eigene Gebot entsprechend begründen zu können. In jedem Fall sollte das Gespräch ergebnisorientiert und kompromissbereit geführt werden. So wird es für alle Beteiligten eine angenehme und positive Verhandlung.

Checkliste: Beispielfragen für die Besichtigung
Wann wurde die Immobilie erbaut?
Wann wurde sie zuletzt renoviert oder saniert?
Wie verhält es sich mit Rohren und Dämmung?
Sind bestimmte Arbeiten in oder um die Immobilie in der Zukunft geplant?
Wie setzt sich die Hausgemeinschaft oder Nachbarschaft zusammen?

Question 6

Wie finanziere ich einen Immobilienkauf?

Accepted Answer

Welche generellen Möglichkeiten gibt es?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, eine Immobilie zu kaufen. In der Regel sind dafür das Eigenkapital und ein Darlehen von einer Bank relevant. In seltenen Fällen kann der Kaufpreis bereits beim Kauf vollständig beglichen werden. In jedem Fall muss der Käufer vorab nachweisen, dass genügend finanzielle Mittel zur Verfügung stehen.

Worauf muss ich beim Eigenkapital achten? Wie setzt sich das Eigenkapital zusammen? Wie viel Eigenkapital sollte ich mitbringen?
Nicht nur der Betrag auf dem Konto zählt zum Eigenkapital, auch Aktien, Wertpapiere, Barvermögen, eine Lebensversicherung und bereits erworbene Immobilien oder Baugrundstücke zählen dazu. Je höher das Eigenkapital ausfällt, desto weniger muss durch einen Kredit in Raten oder aus weiteren Einnahmen gedeckt werden. Es ist ratsam, nicht das gesamte Eigenkapital in den Immobilienkauf zu investieren, sondern ausreichend Rücklagen einzuplanen. In der Regel werden 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises vom Eigenkapital gedeckt. Die restliche Summe kann durch einen Kredit getilgt werden.

Wie kann ich eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren?
Sollte kein Eigenkapital vorhanden sein, bedeutet das noch nicht das Ende vom Immobilientraum. Ein Kredit kann dennoch aufgenommen werden, allerdings ist dafür ein überdurchschnittlich hohes und sicheres Einkommen notwendig. In jedem Fall wird beim Kauf einer Immobilie eine Finanzierung mit Eigenkapital empfohlen.

Question 7

Welche Nebenkosten können beim Immobilienkauf anfallen?

Accepted Answer

Wie setzen sich die Nebenkosten zusammen?
Sowohl beim Haus- als auch beim Wohnungskauf entstehen Kaufnebenkosten. Diese fallen prozentual und zusätzlich zum Kaufpreis an. Kostenstellen sind unter anderem die Grunderwerbsteuer, Grundbuchkosten, Notarkosten und die Maklerprovision.

Wofür ist der Notar zuständig? Welche Kosten fallen bei einem Notar an? Was sollte ich über die Maklerprovision wissen?
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Die Notarkosten dafür liegen bei 0,5 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Der Notar wird in der Regel vom Käufer engagiert, der den Großteil der anfallenden Kosten trägt. Die Grundbuchkosten belaufen sich zusätzlich auf ungefähr 1,5 Prozent des Kaufpreises. Die Maklerprovision ist das Honorar des Maklers, das jedoch erst nach der Entscheidung für eine Immobilie anfällt. Die exakte Höhe der Provision hängt vom jeweiligen Bundesland ab, bewegt sich jedoch meist zwischen drei bis sieben Prozent des Kaufpreises.

Top-Tipp: Natürlich gilt, je mehr Eigenkapital eingebracht werden kann, desto schneller kann auch die Immobilie abbezahlt werden. Generell sollte ungefähr die Summe der Kaufnebenkosten (bis zu 15 Prozent der Gesamtkosten) als Eigenkapital vorhanden sein.

Question 8

Was passiert nach dem Immobilienkauf?

Accepted Answer

Wer ist für den Kaufvertrag zuständig? Was gehört in den Kaufvertrag?
Nach dem Immobilienkauf setzt der Notar den Kaufvertrag auf. Darin werden der Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten, der Zeitpunkt der Besitzübergabe, die Rechte des Käufers sowie individuelle Vereinbarungen festgehalten. Der Kaufvertrag wird beim Notartermin verlesen und von den beteiligten Parteien unterschrieben. Danach beurkundet der Notar das Dokument und der neue Eigentümer wird im Grundbuch eingetragen.

Wie lange dauert es, bis ich einziehen kann? Was muss vielleicht noch erledigt werden?
Zwischen der Bewerbung für eine Wohnung und dem Notartermin können mehrere Wochen vergehen. Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags wurde die Immobilie offiziell erworben und Sie können einziehen. Die Wartezeit davor können Sie beispielsweise überbrücken, indem Sie sich bereits erste Gedanken zur Raumnutzung und -gestaltung machen. Bevor Sie die Immobilie beziehen und die Möbel einräumen, sollten Sie sich überlegen, ob Wände gegebenenfalls gestrichen und Böden abgeschliffen werden müssen.

Was sollte ich langfristig berücksichtigen?
Abhängig von der Höhe des Kredits und der monatlichen Rate dauert es unterschiedlich lang, bis der Kredit abbezahlt ist. Ist die Summe schließlich getilgt, kann bei der Bank eine Löschungsbewilligung beantragt werden, um die Grundschuld aus dem Grundbuch zu streichen.

Tipp: Wie kann mir Immowert42.de beim Kauf einer Immobilie helfen? Immowert42.de führt zahlreiche Angebote zu verschiedenen Immobilien im Portfolio. Egal ob Sie ein Haus kaufen oder eine Wohnung kaufen möchten oder sich für eine Kapitalanlage interessieren, unsere Makler beraten Sie gern. Möchten Sie eine Immobilie verkaufen, können Sie bei Immowert42.de Ihre Immobilie von unseren Experten bewerten lassen.

Question 9

Der Kaufvertrag

Accepted Answer

Egal, ob Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück verkaufen möchten, ein rechtssicherer Kaufvertrag ist immer der letzte Schritt auf dem Weg zum erfolgreichen Immobilienverkauf. Erfahren Sie in unserem Ratgeber alles rund ums Thema Kaufvertrag.

Das Wichtigste in Kürze
Immobilienkaufverträge müssen immer notariell beglaubigt werden.
Ein Vorvertrag kann beiden Parteien Sicherheit gewähren.
Mit einer Reservierungsvereinbarung kann dem Käufer die Immobilie reserviert werden.
Nur ein unterschriebener und beglaubigter Vertrag ist rechtlich wirksam.
Prüfen Sie alle Details und Vereinbarungen vor dem Unterzeichnen des Kaufvertrags.

Question 10

Der rechtliche Hintergrund eines Kaufvertrages

Accepted Answer

Der Kaufvertrag bildet die rechtliche Grundlage für den Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks. Was viele nicht wissen: In Deutschland sind Immobilienkaufverträge laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB; § 311b Abs. 1 Satz 1) ausschließlich wirksam, wenn der Kaufvertrag notariell beglaubigt wurde. Erst dann berechtigt er zum Eigentümerwechsel. Der Vertrag muss von beiden Parteien, Käufer und Verkäufer, unterzeichnet werden und hat anschließend eine verbindliche Wirkung, da er die beiden Vertragsparteien zum Einhalten aller im Vertrag festgehaltenen Regelungen und Absprachen verpflichtet. Wenn man nicht sicher ist, welche Inhalte in einen Kaufvertrag gehören und worauf man achten sollte, kann es sinnvoll sein, einen Immobilienmakler hinzuzuziehen. Unsere Makler bei Immowert42.de helfen Ihnen gerne bei der Erstellung und Prüfung eines rechtssicheren Kaufvertrages.

Question 11

Ist ein Notar zwingend notwendig beim Immobilienverkauf?

Accepted Answer

In Deutschland muss immer ein Notar beauftragt werden, um einen Immobilienverkauf rechtskräftig abzuschließen. Dabei fungiert der Notar als neutraler Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer. Er erstellt den Kaufvertrag für die Immobilie, informiert beide Parteien über dessen Inhalt und kümmert sich nach dem Unterzeichnen um alle weiteren rechtlichen Schritte. Im Anschluss an den Notartermin erhalten beide Parteien den rechtskräftigen Kaufvertrag. Der Notar kümmert sich um die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, um den Käufer von einem möglichen weiteren Verkauf oder der Eintragung von Grundschulden nach Beurkundung zu schützen und informiert das Grundbuchamt und das Finanzamt über den Verkauf der Immobilie.

Sobald beide Parteien allen Pflichten aus dem Kaufvertrag nachgekommen sind, der Käufer den Kaufpreis, die Notarkosten sowie die Grunderwerbssteuer bezahlt hat, erfolgt die Eigentumsüberschreibung im Grundbuch. In diesem Zuge wird die Auflassungsvormerkung gelöscht. Für den Zeitraum zwischen Kaufpreiszahlung und Eigentumsüberschreibung im Grundbuch kann der Käufer in bestimmten Fällen fordern, das Geld nicht direkt an den Verkäufer, sondern auf ein kostenpflichtiges Notaranderkonto zu überweisen. Der Notar richtet dies in der Regel nur ein, wenn ein "berechtigtes Sicherungsinteresse" (§ 54a Abs. 2 Beurkundungsgesetz (BeurkG) besteht, bspw. bei einem Verkauf durch einen Insolvenzverwalter oder wenn der Käufer den Kaufpreis durch Darlehen unterschiedlicher Banken begleicht. Der Notar verwaltet das Geld dann, bis der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen ist.

Top Tipp:
In der Regel werden die Notarkosten vom Käufer übernommen. Sollte das Grundbuch mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet sein, übernimmt der Verkäufer die Kosten für die Löschungsbewilligung und Lastenfreistellung. Das bedeutet allerdings nicht, dass der Notar nur die Wünsche und Anmerkungen des Käufers berücksichtigt. Als neutraler Vermittler ist der Notar dazu verpflichtet, beide Parteien unparteiisch zu beraten.

Question 12

Mit welchen Notarkosten müssen Sie rechnen?

Accepted Answer

Wie hoch die Notarkosten ausfallen, hängt vom Kaufpreis ab. Im Schnitt sollte man für den Notar und die Grundbuchgebühren mit circa zwei Prozent des Kaufpreises rechnen. Diese Kosten werden in der Regel vom Käufer bezahlt. Kosten für die Löschung von eingetragenen Belastungen oder Rechten Dritter an der Immobilie aus dem Grundbuch werden hingegen vom Verkäufer beglichen. Kosten, die aus einer Immobilienfinanzierung, wie beispielsweise einem Bankdarlehen, entstehen, liegen beim Käufer.

Achtung:
Es sollten alle Details geklärt sein, bevor der Termin mit dem Notar vereinbart wird (z.B. Immobilienfinanzierung). Die Notarkosten können laut Gebührenordnung vom Notar bereits in Rechnung gestellt werden, sobald der Termin feststeht – auch, wenn der Termin nicht stattfindet. Die Kosten müssen dann von demjenigen getragen werden, der den Termin absagt.

Question 13

Wie läuft ein Kaufvertrag ab?

Accepted Answer

Vor, während und nach dem Kaufvertrag muss auf unterschiedliche Bestandteile geachtet werden. Bis zum Unterzeichnen des Vertrags kann der Prozess mehrere Monate dauern.

Vor dem Kaufvertrag
Ein Immobilienverkauf sollte gut vorbereitet werden. Die Immobilie sollte fachgerecht bewertet und alle Dokumente beschaffen werden. Zusammen mit Ihrem Immobilienmakler ermitteln Sie den Kaufpreis der Immobilie, entwickeln die richtige Verkaufsstrategie und erstellen das Exposé für die Vermarktung des Objektes. Wenn der perfekte Käufer für die Immobilie gefunden wurde, gibt es zwei Möglichkeiten, wie sich Käufer und Verkäufer absichern können: Einerseits können Sie den Immobilienmakler um eine Reservierungsvereinbarung bitten, andererseits können Sie einen Vorvertrag abschließen.

Was ist eine Reservierungsvereinbarung?
Das Wunschobjekt wird für einen festgelegten Zeitraum für Sie reserviert und keinem anderen Interessenten angeboten. Die Dauer der Reservierung liegt meistens zwischen einem und sechs Monaten. In einigen Fällen fällt eine Gebühr an, in der Regel sind das zwischen fünf und zehn Prozent des Kaufpreises. Falls die Gebühr mehr als zehn Prozent beträgt, muss diese notariell beglaubigt werden. Die Vereinbarung wird zwar mit dem Immobilienmakler geschlossen, einen Anspruch auf die Immobilie hat man allerdings nur, wenn auch der Verkäufer mit der Vereinbarung einverstanden ist. Sinnvoll ist es, wenn der Makler mit dem Verkäufer einen Alleinauftrag hat, sodass der Verkäufer die Immobilie nicht zeitgleich eigenständig oder über einen weiteren Makler anbieten kann. Rechtssicherheit gibt es aber auch hier erst nachdem die Vereinbarung von einem Notar beglaubigt wurde. Eine Reservierungsvereinbarung macht vor allem dann Sinn, wenn der Abschluss des notariellen Kaufvertrages noch nicht möglich ist oder vom Käufer Zeit benötigt wird, um kaufrelevante Vorgänge vorzubereiten.

Was ist ein Vorvertrag?
Ein Vorvertrag ist eine Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer, die vor einem Kaufvertrag getroffen wird. Hier werden beide Parteien zum Abschluss eines Kaufvertrags verpflichtet. Das bedeutet, der Käufer verpflichtet sich, die Immobilie zu kaufen und der Verkäufer verpflichtet sich, Ihnen das Objekt zu verkaufen. In einem Vorvertrag werden bereits alle wesentlichen Bedingungen, die auch im späteren Kaufvertrag stehen, aufgeführt. Sie können in einem Vorvertrag mit dem Käufer zudem eine Klausel zu Schadenersatzansprüchen vereinbaren, wenn eine der beiden Parteien vom Vertrag zurücktritt. Gesetzlich vorgeschrieben ist ein solcher Vertrag nicht, somit muss er nicht notariell beglaubigt werden. Mit einer Beglaubigung durch einen Notar gibt der Vorvertrag beiden Parteien jedoch mehr Sicherheit. Sollte man sich dafür entscheiden, den Vorvertrag notariell beglaubigen zulassen, fallen auch hier wieder Notarkosten an. Man zahlt demnach doppelt. Für den Verkäufer ist ein solcher Vertrag besonders interessant, wenn der Kaufvertrag noch nicht abgeschlossen werden kann, weil die Baufinanzierung durch den Käufer noch nicht geklärt ist. Ein solcher Vorvertrag ergibt vor allem dann Sinn, wenn man sich bereits ganz sicher ist, die Immobilie zu erwerben. Ein vollständiger Vorvertrag beinhaltet folgende Punkte:
Name der Vertragsparteien
Kaufgegenstand
Flurnummer
Kaufpreis und Zahlungsbedingungen
Frist, bis wann der Hauptvertrag geschlossen werden muss
Schadensersatzklausel
Evtl. Rücktrittsrecht

Top Tipp:
Gestalten Sie mit Ihrem Käufer einen Entwurf und überarbeiten Sie ihn gemeinsam. Beauftragen Sie erst danach den Notar, denn mehrmalige Korrekturen können Sie viel Geld und Zeit kosten.

Finanzierungsvorschläge einholen
Jetzt ist auch der richtige Zeitpunkt, an dem Sie sich um eine Baufinanzierung kümmern sollten. Unsere Immobilienmakler bei Immowert42.de empfehlen den Käufern, bereits bei Start der Immobiliensuche die Finanzierungsmöglichkeiten abzustecken, da die Banken teilweise einige Zeit für die Prüfung benötigen. Informieren Sie sich über die unterschiedlichen Möglichkeiten und kontaktieren Sie einen unabhängigen Vermittler, der Sie fachgerecht beraten kann. Auch hierbei unterstützen die Immobilienmakler von immowert42.de gerne. Die Bank wird in der Regel eine Bonitätsprüfung durchführen und Ihnen im Anschluss eine formlose Finanzierungsbestätigung zur Verfügung stellen. Dieses Dokument ist vor allem für den Verkäufer von Bedeutung, da es die Zahlungsfähigkeit des Käufers bestätigt und sicherstellt, dass dieser über die nötigen Mittel für den Kauf der Immobilie verfügt. Käufern wird geraten, nur mit einer sichergestellten Finanzierung einen Kaufvertragsentwurf in Auftrag zu geben und im Anschluss die Beurkundung durchzuführen, um eine kostspielige Rückabwicklung zu vermeiden.

Erstellung und Beurkundung des Kaufvertrages
In einem Vorgespräch mit dem Notar können die Details und Vereinbarungen, die der Kaufvertrag beinhalten soll, besprochen werden. Im Anschluss erstellt der Notar den Kaufvertrag und legt beiden Parteien den Vorentwurf vor, sodass die Vertragspartner die Möglichkeit haben alle Unklarheiten und Fragen zu klären, bevor der Vertrag von beiden Parteien offiziell unterschrieben und notariell beurkundet wird. Bei Kaufverträgen zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmen – dem sogenannten „Verbrauchervertrag“ – gilt die Zwei-Wochen-Frist gemäß § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG. Der Notar hat sicherzustellen, dass dem Verbraucher der Kaufvertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin vorliegt, um ihm die Möglichkeit zu geben, diesen ausgiebig zu prüfen. Am Tag der Beurkundung sieht der Notar die Markentabelle ein – dieses Verzeichnis gibt Auskunft über nicht vollzogene oder in Bearbeitung stehende Anträge beim Grundbuchamt. Bei dem Beurkundungstermin verliest der Notar im Beisein beider Vertragsparteien den Kaufvertrag. Hier ist die letzte Möglichkeit, kleinere Änderungen vorzunehmen. Der Vertrag wird unterzeichnet und notariell beglaubigt. Der Immobilienkauf ist damit offiziell abgeschlossen und der Käufer ist verpflichtet, dem Verkäufer den Kaufpreis zu zahlen.

Nach dem Unterzeichnen des Kaufvertrages
Sobald der Kaufvertrag von beiden Parteien unterschrieben wurde, veranlasst der Notar die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Nach § 883 BGB wird die Immobilie damit für den Käufer reserviert und darf nicht weiterverkauft werden. Der Verkäufer hat ab diesem Zeitpunkt nicht mehr die Chance, weitere Schulden ins Grundbuch eintragen zu lassen.

Top Tipp:
Der Kaufpreis sollte unter keinen Umständen vor der Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch bezahlt werden. Eine Kaufpreisezahlung sollte grundsätzlich erst mit Fälligkeitsmitteilung des Notars gezahlt werden. Der Käufer riskiert sonst den Verlust des Geldes, ohne Eigentümer der Immobilie zu werden.
Das Finanzamt wird dem Käufer den Bescheid über die Grunderwerbssteuer zukommen lassen, die dann zusammen mit sämtlichen Notarkosten und Grundbuchgebühren bezahlt werden muss. Anschließend wird der Kaufpreis bezahlt, der Eigentümer überschrieben und die Immobilie übergeben. Das kann zwischen zwei Wochen und mehreren Monaten dauern.

Question 14

Welche Informationen beinhaltet ein Kaufvertrag?

Accepted Answer

In einem Kaufvertrag sind alle Rechte und Pflichten des Verkäufers und Käufers aufgeführt. Der genaue Inhalt eines solchen Vertrags hängt stark davon ab, welche Regelungen im Vorhinein zwischen Verkäufer und Käufer abgesprochen wurden. Bei der Unterzeichnung sollten Sie den Vertrag gründlich prüfen, dafür hat man in der Regel 14 Tage Zeit. Alle Namen sollten korrekt geschrieben sein und sämtliche Dokumente für die Immobilie müssen vorliegen. Falls die Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs an Dritte vermietet ist, beachten Sie, dass der Kaufvertrag alle wichtigen Informationen zum bestehenden Mietverhältnis enthält. Beim Verkauf eines geerbten Hauses sollten Sie beachten, dass alle Mitglieder der Erbengemeinschaft dem Verkauf der Immobilie zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben müssen, damit die Immobilie rechtskräftig übertragen werden kann.

Folgende Informationen gehören in einen Immobilienkaufvertrag:
Name und Anschrift der beteiligten Parteien
Kaufgegenstand sowie eventuelle Hypotheken oder Nutzungsrechte
Lage und Anschrift der Immobilie gemäß Grundbucheintrag
Grundbucheintragungen z.B. Grundbuchblattnummer, Belastungen durch Grundschulden oder eine      Grunddienstbarkeit
Ggf. Ausstattung
Objektzustand und vorhandene Mängel
Gewährleistungshaftung
Aufteilung der Nebenkosten und die Regelung der Jahresendabrechnung
Kaufpreis
Zahlungstermin und Zahlungsmodalitäten
Übergabetermin
Ggf. Inventar der Immobilie
Ggf. Informationen über Mietverhältnis
Regelung über die durch den Vertrag anfallende Kosten (Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Maklerprovision etc.)

Kaufvertrag für eine Wohnung
Der Kaufvertrag für eine Wohnung unterscheidet sich insofern von dem eines Hauses, dass er um einige Informationen ergänzt werden muss. Als Wohnungsbesitzer ist man Teil einer Eigentümergemeinschaft und hat Anteil am Gemeinschaftseigentum.

Folgende Informationen gehören zusätzlich in den Kaufvertrag einer Wohnung:
Wohnungsnummer
Größe der Wohnung
Lage der Wohnung
Mögl. Sondereigentum z.B. Keller, Dachboden, Balkon, Garage etc.
Sondernutzungsrechte z.B. Parkplätze, Garten etc.
Was zum Gemeinschaftseigentum gehört
Nutzungsrechte für Gemeinschaftseigentum
Gemeinschaftsordnung
Miteigentumsanteil, mit dem man in die Instandhaltungsrücklage einzahlt
Aktuelle Höhe des Hausgeldes
Evtl. Angaben zum Mietverhältnis

Muss das Inventar im Kaufvertrag erwähnt werden?
Bevor Sie einen Kaufvertrag aufsetzen lassen, sollten Sie sich mit dem Käufer darüber geeinigt haben, welche Gegenstände mitverkauft werden. Sofern nichts anderes vereinbart wurde, werden in jedem Fall alle fest eingebauten Objekte mitverkauft. Dies umfasst zum Beispiel Garagen oder Carports, das Küchenmobiliar, Sanitärobjekte im Bad, die Heizungsanlage, Bodenbeläge sowie Markisen und Jalousien. Bewegliches Inventar kann natürlich auch mitverkauft werden. Das sollten Sie mit dem Käufer absprechen und genauestens im Kaufvertrag festhalten. Hier finden Sie eine Liste mit beweglichen Gegenständen, die Sie verkaufen können und im Kaufvertrag aufgeführt werden können:

Möbel (Sofa, Küchentisch, Bett etc.)
Funk-Alarmanlage
Waschmaschine
Spülmaschine
Kühlschrank
Eingebaute Stereoanlage
Fernseher

Top-Tipp:
Wenn möglich, sollte bewegliches Inventar in den Kaufvertrag aufgenommen und gesondert ausgewiesen werden, da sich so der Kaufpreis reduziert, wodurch weniger Grunderwerbssteuer gezahlt werden muss.

Question 15

Wichtige Unterlagen für den Immobilienkaufvertrag

Accepted Answer

Um einen Kaufvertrag von einem Notar rechtskräftig aufsetzen zu können, müssen Verkäufer und Käufer u.a. folgende Unterlagen zur Beurkundung mitbringen:
Personalausweis von beiden Parteien
Steueridentifikationsnummer beider Parteien
Energieausweis
evtl. Nachweis über Sanierungsmaßnahmen
evtl. Versicherungsnachweis für das Gebäude
evtl. Bau- und Grundrisszeichnung

Unterlagen für den Kaufvertrag einer Wohnung
Möchte man eine Wohnung verkaufen, benötigt man zusätzlich folgende Unterlagen:
Teilungserklärung
Protokolle derletzten Eigentümerversammlungen
ggf. Wohnungsmietvertrag
Gemeinschaftsordnung

Question 16

Was ist ein Notaranderkonto und wozu dient es?

Accepted Answer

Erfolgt die Eigentumsübergabe bereits vor der Eintragung in das Grundbuch, kann die Kaufsumme auf ein Notaranderkonto überwiesen werden. In einem solchen Fall fungiert der Notar als Treuhänder des Geldes und zahlt dieses erst aus, wenn die Grundbucheintragung erfolgt ist. Dieses Vorgehen bietet sowohl Käufer als auch Verkäufer eine Sicherheit: Der Käufer ist im Falle einer Insolvenz des Verkäufers abgesichert und der Verkäufer kann sicher sein, dass der Kaufpreis bezahlt wird.
Für diesen Service werden Gebühren fällig, die gesetzlich geregelt sind. Die Gebühren sind sowohl von der Verwahrung, als auch von der Auszahlung abhängig. Bei mehreren Auszahlungen kommen noch einmal separate Gebühren hinzu, sowie Kontoführungsgebühren. Diese Kosten kommen zu den sonstigen Kosten eines Immobilienkaufs dazu.

Question 17

Bis wann kann der Käufer vom Kauf der Immobilie zurücktreten?

Accepted Answer

Ein Rücktritt vom Kaufvertrag für den Immobilienkauf ist nach der notariellen Beglaubigung nicht oder nicht so einfach möglich. Haben beide Parteien den Vertrag unterschrieben, ist dieser bindend. Wichtig ist, dass man gesetzliches und vertragliches Rücktrittsrecht unterscheidet. Ist kein individuelles Rücktrittsrecht vereinbart, greift die gesetzliche Regelung. Nach diesen darf der Rücktritt nur dann erfolgen, wenn erhebliche Mängel vorliegen z.B.:
Man findet heraus, dass die Immobilie noch mit Schulden belastet ist, die nicht übertragen oder gelöscht werden können.
Nach Vertragsabschluss bemerken Sie erhebliche Mängel an der Immobilie, die Ihnen verschwiegen wurden. Dies muss allerdings bewiesen werden.

Sollte ein Rücktritt vom Vertrag nicht möglich sein, gibt es weitere Möglichkeiten, vom Vertrag zurückzutreten. Sie könnten den Vertrag bei arglistiger Täuschung anfechten. In diesem Fall kann der Anfechtende aber keine Schadensersatzansprüche geltend machen, da der Kaufvertrag dann von Anfang an nichtig ist. Außerdem könnte man darüber nachdenken, den Kaufpreis zu mindern. Diese Möglichkeit könnte man in Betracht ziehen, wenn man nach dem Kauf Mängel feststellt, die eine Senkung des Kaufpreises rechtfertigen. Wenn Sie den Mangel bereits bei Vertragsabschluss kannten, ist eine Senkung des Kaufpreises nicht mehr möglich.

Top-Tipp:
Insbesondere wenn Sie eine neue Immobilie verkaufen, sollten Sie den Käufer über alle potenziellen Mängel der Immobilie aufgeklärt haben, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Sonst riskieren Sie im schlimmsten Fall einen unangenehmen Rechtsstreit.

Question 18

Fazit: Das gilt es beim Kaufvertrag zu beachten

Accepted Answer

Bei dem Kauf einer Immobilie gilt: Kein Immobilienkauf ohne Kaufvertrag! Laut BGB muss dieser Kaufvertrag von einem Notar beurkundet werden, damit er wirksam wird. Wer wenig Erfahrung hat, sollte darüber nachdenken, einen erfahrenen Immobilienmakler zu kontaktieren. Die Makler von Immowert42.de stehen Ihnen gerne bei allen Fragen zur Seite.

Folgende zehn Schritte sollten Sie in jedem Fall auf dem Weg zum Kaufvertrag beachten:
Käufer und Verkäufer einigen sich über das      Immobiliengeschäft
Käufer kümmert sich im Finanzierungsbestätigung und legt diese dem Verkäufer vor
Notartermin, bei dem alle Unterlagen mitgebracht werden, damit der Kaufvertrag aufgesetzt werden kann
Kaufvertrag wird von Käufer und Verkäufer      geprüft
Beurkundung des Kaufvertrags
Käufer erhält Grunderwerbsteuerbescheid vom Finanzamt
Käufer bezahlt den Kaufpreis
Eigentumsüberschreibung im Grundbuch
Immobilie wird übergeben
Grundbuchamt bestätigt die Eintragung des neuen Besitzers

FAQ

Antworten auf Ihre wichtigsten Immobilienfragen

Sie haben Fragen rund um Immobilienbewertung, Kauf, Verkauf oder Finanzierung? In unserem FAQ-Bereich geben wir Ihnen einen schnellen Überblick. Falls Ihre Frage hier nicht beantwortet wird, zögern Sie nicht, uns direkt zu kontaktieren!